Мінфін

Цінові гойдалки:

підсумки ринку нерухомості 2019
Український ринок нерухомості активізується. Як свідчить статистика OLX Нерухомість, минулого року пожвавлення спостерігалося практично у всіх сегментах - починаючи з оренди і закінчуючи
продажем квартир. Це вже позначилося на цінах – подорожчало житло, що користується найбільшим попитом. Але і орендні ставки, і ціни на квартири в кожному місті змінюються по-різному.

«Мінфін» спільно з OLX Нерухомість підвели підсумки 2019 року в сегментах продажу/оренди житла.

Оренда: бум на однокімнатні квартири

За даними сервісу OLX Нерухомість, на ринку оренди в Україні лідирують однокімнатні квартири - як з точки зору попиту, так і пропозиції. За минулий рік було розміщено понад 272 тисяч оголошень про здачу однокімнатних квартир. «Двокімнатки» пропонувалися в оренду трохи рідше - було розміщено
200 тисяч таких об'єктів. Вибір трикімнатних виявився скромнішим. За 2019 рік на майданчику була представлена 61 тисяча пропозицій про здачу в оренду "трійок".
Варто зазначити, що однокімнатні квартири стали лідерами як з точки зору пропозиції, так і з точки зору попиту, у великих містах країни - Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові.
Андрій Коцина
Керівник напрямку OLX Нерухомість
Серед всіх об'єктів нерухомості найчастіше в оренду здавали квартири. Тільки одиничок, дво- і трикімнатних квартир було 534 тисячі. Рідше пропонували кімнати - 73 тисячі оголошень. Для тих, хто шукав в оренду будинки, було більше 23 тисяч пропозицій. Як бачимо, будинки, на відміну від квартир, здаються набагато рідше. Цікаво, що ціна оренди будинків не найвища - середній показник по Україні становить 3,5 тисячі гривень на місяць. Відзначимо, що на одну пропозицію про оренду будинку відгукувалися в середньому 209 разів, попит на квартири сильно не відрізняється - по 214 відгуків на оголошення.

При цьому директор АН Best & Seller Ірина Луханіна відзначає, що в Києві зріс попит на невеликі будинки і таунхауси в передмісті. Їх шукали орендарі з бюджетами 800- 1000 доларів на місяць.
Причому такі будинки розглядалися саме як варіант для довгострокової цілорічної оренди, хоча раніше люди були готові переїжджати до будинків тільки на літо.
Ірина Луханіна
Директор АН Best&Seller
За даними OLX Нерухомість середня вартість оренди однокімнатної квартири склала у 2019 році 4,5 тисячі гривень, двокімнатної - 5 тисяч гривень, трикімнатної - 6,5 тисяч гривень на місяць. Кімнату можна було зняти в середньому за 2,5 тисячі гривень на місяць.

Столична рента

Найчастіше мешканці Києва могли відчути стрибок цін на оренду однокімнатних квартир, який спостерігався в червні минулого року. У 2019 ставка піднялася до 7 тисяч гривень на місяць і зберігалася до кінця року.
Якщо раніше реально було знайти однокімнатку за 6 тисяч гривень, то тепер такі варіанти трапляються вкрай рідко. В основному пропозиція стартує з 7 тисяч
відзначає Ірина Луханіна
Директор АН Best&Seller
За даними статистики OLX Нерухомість, подорожчали і двокімнатні квартири - ціна оренди «двійок» в столиці за 2019 рік зросла з 9 до 10 тисяч гривень на місяць. Трикімнатну квартиру минулого року пропонували орендувати в середньому за 15 тисяч.

За даними АН Park Line, відчутне зростання орендних ставок сталося на початку осені - тоді вартість оренди об'єктів, що користуються найбільшим попитом, зросла на 10-15%.

Ринок купівлі-продажу

Якщо говорити про вторинний ринок купівлі-продажу нерухомості, то ситуація тут відрізняється. Ріелтори давно відзначають в Україні явний надлишок виставленого на продаж житла.

На кожного потенційного покупця припадає декілька об'єктів. За даними OLX Нерухомість, у 2019 році на продаж було виставлено близько 126 тисяч двокімнатних квартир. Ці оголошення отримали більше 6 млн відгуків - в середньому по 48 на кожне.

На другому місці опинилися однокімнатні квартири - всього опублікували 113 тисяч оголошень про їх продаж і отримали 5,7 млн відгуків - по 50 на кожне.

Трикімнатних квартир пропонували менше - 88,5 тисяч оголошень. Ці об'єкти отримали 3 млн відгуків - по 35 на кожен.

Міста-лідери за ціною квартир:

1
Традиційно найдорожчі квартири - в Києві.
Середня ціна «однокімнатки» минулого року склала 33 тисячі доларів, «двокімнатки» - 50 тисяч,
«трикімнатки» - 75 тисяч доларів.
2
Друге місце у
Львова.
Однокімнатну квартиру тут в середньому можна купити за 30 тисяч доларів, двокімнатну - за 40,8 тисяч, трикімнатну - за 50 тисяч.
3
У трійці лідерів також
Одеса.
Середня вартість «одинички» тут становить 26 тисяч доларів, двокімнатної квартири - 37 тисяч, трикімнатної - 45 тисяч.
Варто відзначити, що найчастіше продавали саме квартири. Якщо на продаж було виставлено 334 тисяч квартир, то будинків - 241,4 тисячі. Цікаво, що середня вартість квартири в Україні вища, ніж будинку: 26,3 тисячі доларів проти 17 тисяч доларів. При цьому, якщо на одну пропозицію про продаж будинку відгукувалися в середньому 56 разів, то ідентичний показник у квартир - 44 відгуки.

Регіональні "фішки"

Активізація ринку нерухомості вже позначилася на цінах. Житло подорожчало в більшості великих міст України. Але ціни скрізь змінювалися по-різному.
Київ
Аналітика показала, що в Києві на початку 2019 року
ціна однокімнатних квартир на вторинному ринку просіла в середньому до 31 тисячі доларів, але під кінець року повернулася до позначки в 35 тисяч доларів. Загалом, спостерігалося кілька етапів подорожчання в лютому, серпні та листопаді.
Найбільш вигідний сезон для купівлі однокімнатного житла в Києві припадає на весняний період. Минулого року в цей час спостерігалося падіння цін на "одинички" на 6%, завдяки чому можна було придбати житло за найнижчими цінами за рік.
Андрій Коцина
Керівник напрямку OLX Нерухомість
Що стосується двокімнатних квартир, то на початку року вони пропонувалися в середньому по
50 тисяч доларів. Далі середня ціна на "двокімнатки" коливалася в діапазоні від -10% до +18%, і до кінця 2019 досягла 58 тисяч доларів.

Трикімнатні квартири в столиці з початку 2019 року почали дорожчати і незабаром досягли позначки у 80 тисяч доларів. З минулої осені ціна знову пішла вгору, і до кінця 2019 року трикімнатні квартири в столиці виставлялися на продаж в середньому за 88 тисяч доларів.
Львів
У 2019 однокімнатні квартири у Львові дешевшали. У вересні 2019 року середня ціна впала до 27,5 тисяч доларів і до кінця року поступово відновлювалася до 30,5 тисяч, так і не дотягнувши до рівня, що був на початку року.

Постійно "стрибали" ціни на львівські «двокімнатки». У лютому 2019 року ціни на них впали на 11%, до 37,5 тисяч, в березні - зросли на 16%, а квітні - знову впали на 8%. І тільки під кінець року «двокімнатки» трохи подорожчали, досягнувши рівня у 43 тисячі доларів.
Що стосується трикімнатних квартир, то на початку 2019 вони подешевшали на 18%, або 12 тисяч доларів і продавалися в середньому за 55 тисяч доларів. Вище цієї цифри "трикімнатки" минулого року не продавалися, в грудні ж ціна і зовсім опустилася до 51 тисячі доларів.
Одеса
У 2019 "однокімнатку" в Одесі можна було купити в середньому за
26 тисяч доларів, при цьому саме ціни на однокімнатні квартири коливалися найменш помітно протягом року.

Найдешевше "двокімнатку" в "Південній Пальмірі" можна було купити в серпні, за підсумком же року ціни досягли позначки в 37,9 тисяч, що на 900 доларів дорожче, ніж наприкінці 2018.
Власники трикімнатних квартир і ріелтори хоч і зробили кілька спроб розігнати ціни - в окремі періоди вони зростали до 49,8 тисяч доларів, - але за підсумком року вартість трикімнатних квартир залишилася незмінною - близько 45 тисяч.
Харків
Найбільш активно вартість квартир в Харкові за два останніх роки змінювалася в січні і грудні - показала аналітика OLX Нерухомість.

Сильно зросли ціни в Харкові на однокімнатні квартири. Минулого року вони подорожчали з 18,5 тисяч до 23 тисяч доларів. «Двокімнатки» за минулий рік зросли в ціні з 29,5 тисяч до 31 тисячі доларів, а «трикімнатки» - з 36 тисяч до 40 тисяч.
Квартири у Харкові дорожчають, проте, плануючи усвідомлену покупку, можна придбати житло економічно вигідно. У 2019 однокімнатні недорого купували в січні і у вересні - за 18,5-18,8 тисяч доларів, двокімнатні - в серпні, коли квартира обходилася у 26 тис. доларів в середньому, а на трикімнатні варто було звернути увагу в вересні - вартість становила 35 тис. доларів.
Андрій Коцина
Керівник напрямку OLX Нерухомість
Дніпро
У Дніпрі - найдешевші квартири серед п'яти великих міст України, які, до того ж, найменше зросли в ціні за минулий рік. Так, "однокімнатку" на початку 2019 можна було придбати за 22 тисячі, в грудні ж вартість була всього на тисячу доларів вищою.

За "двокімнатку" в кінці року просили в середньому 28,5 тисяч, що на 2 тисячі більше, ніж на початку 2019. Ціна "трійок" змінилася на 3 тисячі: 38 тисяч в грудні проти 35 в січні.

Купівельні настрої

Тенденції на ринку житлової нерухомості багато в чому диктують споживачі - потенційні орендарі і покупці квартир. А їх настрої дещо змінилися. "Мінфін" запитав у ріелторів, яке житло зараз шукають під оренду або на купівлю.
Можна відзначити зростання інтересу до орендованого житла в порівняно нових будинках (до 10 років) з непоганими ремонтами. «Однокімнатка» в такому варіанті коштує в Києві 10-12 тисяч гривень, двокімнатка - 12-17 тисяч, трійка - до 20 тисяч.

Але традиційно користуються попитом також економні варіанти. Однокімнатну квартиру на масивах можна зняти за 7-7,5 тисяч гривень, хоча зустрічаються і варіанти від 6 тисяч. Двокімнатні пропонуються за ціною до 9 тисяч, трикімнатні - до 12-14 тисяч.
Ірина Луханіна
Директор АН Best&Seller
При цьому, за даними OLX Нерухомість у 2019 році медіанна вартість довгострокової оренди 1-кімнатної квартири в Києві становила 6 900 грн, 2-кімнатної - 10 000 грн,
3-кімнатної - 15 000 грн.
Варто відзначити, що варіантів орендованих квартир «бабусина радість», тобто, «убитих» або з поганим ремонтом, на ринку все менше. Власники намагаються зробити хоча б косметичний ремонт, що дозволить якщо й не підвищити ціну, то хоча б швидше знайти орендарів.

Потенційні орендарі стають все більш примхливими і довго перебирають варіантами житла. Навіть квартири, які виставляються дешево, не йдуть за день, як це було раніше. До моменту здачі проходить, як мінімум, п'ять переглядів.

При цьому тенденцією минулого року стала оренда квартир на кілька сімей. Скажімо, трикімнатні знімали на дві сім'ї, а чотирикімнатні - на три. Це пояснюється дорожнечею комуналки і порівняно високими орендними ставками.

Останні, до речі, минулого року змінювалися хвилями - в залежності від попиту. Скажімо, у вересні підвищилися, потім знову знизилися на 5-7%.

З продажем квартир цінова ситуація більш однозначна - житло на вторинному ринку подорожчало, в деяких сегментах - до 20%. Скажімо, якщо в 2018 році трикімнатна квартира на Оболоні коштувала до 60 тисяч, то зараз за такі гроші реально знайти тільки двокімнатну квартиру.
Ірина Луханіна
Директор АН Best&Seller
Це підтверджують і дані OLX Нерухомість: до кінця року медіанна ціна на "двокімнатку" в цьому районі склала 62 тисячі доларів, "трикімнатки" продають в середньому за 76 тисяч.
Зростання цін пояснюється зміною уподобань покупців. Через зміцнення курсу гривні багато потенційних покупців, які зберігали заощадження у валюті, охололи до новобудов, адже в доларах ті автоматично подорожчали. І повернулися на вторинний ринок. Не скажу, що це був сильно великий відтік. Але вторинному ринку вистачило, щоб виник дефіцит пропозиції і цінові тенденції розгорнулися назад, а житло почало дорожчати.

Найчастіше шукають квартири до 120 тисяч доларів, як у старому фонді, так і у відносно нових будинках. Цей сегмент займає до 80% всього ринку.
Ірина Луханіна
Директор АН Best&Seller
Така ж картина і на OLX Нерухомість - 90% оголошень про продаж квартир в Києві вартістю до 115 тисяч доларів. У пріоритеті - Оболонський, Голосіївський та Дарницький райони. Але багато покупців з бюджетом у 100 тисяч і більше намагалися придбати квартири в центрі (Печерськ і Шевченківський район). Частина такого житла планувалася під подальшу здачу в оренду. Покупців на житло бізнес-класу на ринку не більше 15%, а елітний сегмент займає лічені відсотки, хоча на "високому ринку" його частка доходила до 10-11%.
Минулого року вподобання покупців житла помітно змінилися. Якщо в 2018 році пік попиту припадає на двокімнатні квартири (вони займали в структурі угод до 50%), то в 2019 році покупці «полювали», в основному, за однокімнатками. В результаті частка останніх у структурі угод збільшилася до 45-50%, а на двокімнатки довелося тільки 35%.
Михайло Артюхов
Спеціаліст з нерухомості мережі RE/MAX
Дані аналітики OLX Нерухомість підтверджують, що 1-кімнатні квартири шукали найчастіше - кожне оголошення про їх продаж отримувало в середньому по 50 відгуків.
Я пояснюю такі зміни купівельних запитів ціновим фактором - люди хоч якось намагаються вирішити свої житлові проблеми і тому готові задовольнятися квартирами з меншою кількістю кімнат.

Якщо дивитися з точки зору районів столиці, то вподобання залишилися колишніми. Більшість хочуть жити в центрі (Печерський, Солом'янський, Подільський райони), але дивляться по грошах. Якщо не вистачає бюджету на житло в центрі, розглядають прилеглі райони. Не дотягують за сумою і там - «просуваються» у більш віддалені райони. Минулого року помітно активізувався попит на лівий берег - Дніпровський і Деснянський райони, де більш низькі ціни і разом з тим, є все для комфортного життя.

Якщо говорити про оренду, то на піку попиту тут найбільш бюджетне житло, на нього припадає до 80% ринку.
Михайло Артюхов
Спеціаліст з нерухомості мережі RE/MAX
Дані OLX Нерухомість підтверджують цю тенденцію - оголошення про здачу в довгострокову оренду "одиничок" отримували за минулий рік в середньому 219 відгуків на одну пропозицію, "двокімнатки" - вже майже вдвічі менше, 114, а "троячки" - і зовсім 35.
Примітка
Ціновий фактор змусив потенційних орендарів активніше заселяти передмістя - угод там чи не більше, ніж в Києві, хоча пропозиція за житлом, що здається в оренду в столиці, як і раніше вища, ніж в передмісті. Для тих, хто все ж обирає столицю, крім ціни, однією з головних вимог є близькість до метро.

© 2008-2020 ТОВ "МiнфiнМедiа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копіювання і розміщення матеріалів на інших сайтах дозволяється тільки з гіперпосиланням виду: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Дзвінок в межах території України з усіх номерів операторів мобільного та міського зв'язку за тарифами операторів
Графік роботи: понеділок - п'ятниця з 09:00 до 18:00
Юридична адреса: Україна, Київ, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 поверх