Минфин
℗ АКТУАЛЬНО

Компас инвестора:

какая недвижимость в Киеве способна обеспечить высокую доходность
На фоне неопределенности на финансовых рынках и снижения доходности по депозитам озабоченность украинцев относительно собственных накоплений значительно возросла. Фондового рынка в стране нет, выходить через брокера на мировые решаются единицы, а инвестирование в драгоценные металлы требует недюжинного терпения и выдержки. Именно поэтому все больше частных инвесторов посматривают на жилую недвижимость как на наиболее понятный для них инструмент, который гарантирует доход сразу после окончания строительства. В этом материале Минфин совместно с компанией «Интергал-Буд» разбирался, как заработать на строительной готовности новостройки и на каком этапе выгоднее всего входить в сделку.

Готовность к росту: что происходит с ценами на жилье

Текущие экономические реалии ярко демонстрируют преимущество недвижимости, за которое ее так ценят инвесторы: это актив, который всегда с тобой.
Готовность к росту: что происходит с ценами на жилье
Текущие экономические реалии ярко демонстрируют преимущество недвижимости, за которое ее так ценят инвесторы: это актив, который всегда с тобой.
Он может работать как доходный бизнес,
только необходимо всегда иметь в виду амортизационные расходы и быть готовым погрузиться в «операционку» или найти доверенное лицо.
Или может стать для капитала защитным инструментом от инфляции
с возможностью приумножить его за счет прироста стоимости квадратного метра.
важно:
За строительный цикл ликвидные киевские новостройки в сегменте «комфорт+», по подсчетам аналитиков, дорожают на 20-30%, а средняя годовая доходность составляет 12-15%. Инвестору с прицелом на более высокую прибыль все же стоит присмотреться к жилью дорогого сегмента: здесь возможен больший на 10-20% прирост цены «квадрата», однако и входной билет подороже.
При этом показатель роста во многом зависит и от характеристик конкретного объекта, правильно подобранной локации и понимания конъюнктуры рынка. В условиях ограниченного предложения жилья представительского класса некоторые жилые комплексы могут подорожать и на 45-60%.
Получается, что в эпоху кризиса зарабатывать на продаже недвижимости, приобретая ее на ранних этапах строительства, гораздо выгоднее, чем оформить депозит. Ведь ставки по долгосрочным банковским вкладам в гривне только за последние два месяца снизились с 10% до 8-9%, при этом они облагаются налогом в 19,5%, где 18% съедает налог на прибыль с депозита, а 1,5% удерживается в казну как военный сбор.
Недвижимость не сулит таких издержек.
Даже если предположить маловероятный сценарий, что она вдруг резко станет дешеветь, актив всегда останется у инвестора. Ему нужно будет лишь переждать шторм на рынке, который затем вернется к росту.

Кстати, о вероятности снижения стоимости жилья классов «комфорт+» и «бизнес» не говорит ни один из опрошенных экспертов рынка. Дальнейшее повышение цены обусловлено комплексом объективных факторов. Во-первых, дорожают материалы и работа подрядных организаций, что связано прежде всего с высокой волатильностью и инфляцией. Во-вторых, затраты на благоустройство территории, инфраструктуру, качество среды растут пропорционально изменениям в структуре проектов. Рынок «масс-маркета» и «эконома» сужается, бум дешевой хаотичной застройки стихает.
Девелоперы уже готовы предложить более качественное, современное жилье. Покупателю остается лишь определиться с инвестиционной стратегией, а также выбрать застройщика и объект.

Инвестиции в недвижимость: как правильно выбрать место и время

Квартиры в жилых комплексах начинают продавать, как правило, на стадии запуска строительства. Впоследствии, по мере готовности объекта, цены на жилье растут, если динамика стабильна, а спрос на объект высок.
Инвестиции в недвижимость: как правильно выбрать место и время
Квартиры в жилых комплексах начинают продавать, как правило, на стадии запуска строительства. Впоследствии, по мере готовности объекта, цены на жилье растут, если динамика стабильна, а спрос на объект высок.
Наибольшая выгода инвестору гарантирована при покупке именно на этапе котлована после официального запуска проекта, наименьшая — в момент окончания строительства.
Чтобы минимизировать свои риски, всегда нужен юридический и финансовый аудит застройщика, площадки, проекта. Если с документами все чисто, смотрим на качественные характеристики будущего жилого комплекса.
Локация, в том числе транспортная доступность и выгодное месторасположение относительно ключевых социальных, деловых, бытовых, общественных доминант района и города, наличие собственной разносторонней инфраструктуры и мультифункционального пространства, благоустройство жилого комплекса, внешний архитектурный облик и эргономика жилого пространства оказывают наибольшее влияние на стоимость при продаже или аренде.
Именно сочетание всех этих факторов позволит инвесторам многофункционального жилого комплекса Intergal City, которые вложили средства на этапе котлована, к моменту ввода в эксплуатацию достичь прироста стоимости до 45% на квартиры и до 61% на апартаменты. И это при самых сдержанных сценариях.
Для наглядности рассмотрим промежуточные итоги на данный момент:
-1-
Стоимость апартаментов в многофункциональном комплексе, расположенном в центральном деловом районе на Печерске, с момента начала продажи в сентябре 2019 года до февраля 2021 года повысилась с $1740 до $2340 за 1 кв. м, а это 600 у.е. за 1 кв. м, или 34,5%. К завершению проекта их стоимость возрастет еще на 20% — до $2800 за "квадрат".
-2-
Квартиры в башне А, строительство которой началось всего несколько месяцев назад, в ноябре 2020 года, подорожали уже на $160 за 1 кв. м, или на 6,8%, а в башне Г с момента запуска строительства в ноябре 2019 года цены выросли на $255 за 1 кв. м, или на 10,2%. К моменту завершения проекта здесь прогнозируют увеличение цены еще на 28% — до $3500 за 1 кв. м в среднем, а в башне А можно рассчитывать на рост до 36% — до $3400 за 1 кв.м.
Очевидными плюсами для покупателя станут не только месторасположение в центре столицы, где на комфортной удаленности от комплекса находятся лучшие учебные заведения, знаковые деловые центры, торгово-развлекательные объекты, рестораны разных мировых кухонь, спортивные комплексы и зеленые зоны для прогулок, но и уникальная клубная инфраструктура для требовательного покупателя, которому важны комфорт, статус и имидж.

Кроме жилой части в Intergal City также будут свой деловой и торговый центр с бутиковой галереей, общественные пространства, лаунж-зоны, с которых откроется панорама города, фитнес-центр с бассейном премиум-уровня, спа, конференц-румы и переговорные для приема гостей и бизнес-партнеров.

А многоступенчатая система безопасности, в частности система контроля доступа с биометрикой, «умное» видеонаблюдение и профессиональная охрана, обеспечит должный уровень приватности и защищенности.
важно:
Инвестируя в недвижимость, вам предстоит на самом старте решить , кому впоследствии это жилье достанется. С учетом портрета покупателя стоит выбирать и тип актива — апартаменты или традиционные квартиры, и общую площадь. Апартаменты — отличный вариант для арендной стратегии. В зависимости от расположения и видовых характеристик 1-комнатные «апарты» уже подорожали на 26-29%, а 2-комнатные — на 26-35%.
важно:
Инвестируя в недвижимость, вам предстоит на самом старте решить, кому впоследствии это жилье достанется. С учетом портрета покупателя стоит выбирать и тип актива — апартаменты или традиционные квартиры, и общую площадь. Апартаменты — отличный вариант для арендной стратегии. В зависимости от расположения и видовых характеристик 1-комнатные «апарты» уже подорожали на 26-29%, а 2-комнатные — на 26-35%.
В Intergal City будет консьерж-сервис уровня пятизвездочного отеля и управляющая компания, что очень облегчит жизнь собственнику и понравится арендатору, ценящему время и личный комфорт.
Если вы рассматриваете исключительно квартиры и только перепродажу, эксперты рынка рекомендуют в бизнес-сегменте обратить внимание не на привычные «однушки», а на трехкомнатные лоты. Это связано прежде всего с расположением больших квартир на более высоких этажах с лучшими видовыми характеристиками.
Динамика цен в комплексе подтверждает это мнение:
цены на трехкомнатные квартиры уже повысились на 21%, на двухкомнатные — на 15%, а на однокомнатные — на 10%. И это, разумеется, не предел.

Для взыскательных инвесторов, ищущих еще более высоколиквидный актив, девелопер с января 2021 года готов предлагать двухуровневые квартиры и планировки с панорамными террасами и частными лаунж-пространствами. Стоимость зависит от этажа и планировки и варьируется сейчас в пределах $6500-8500 за 1 кв.м, а прирост стоимости, по прогнозам аналитиков, составит в среднем 18%.
Игроки рынка и опрошенные аналитики советуют: определив инвестиционную стратегию и объект недвижимости для капиталовложений, всегда важно здраво оценивать инвестиционную привлекательность актива.
важно:
Кроме вышеупомянутых локации и концепции Intergal City стоит помнить о крайне низкой конкуренции в сегменте премиального жилья, а также о высоком локальном спросе на объекты подобного уровня, т.е. проблем с реализацией квартир и длительным сроком экспозиции лота на рынке вообще не возникнет. На каждую продуманную функциональную планировку найдется свой покупатель.

© 2008-2021 ООО "МинфинМедиа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копирование и размещение материалов на других сайтах разрешается только с гиперссылкой вида: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Звонок в пределах территории Украины со всех номеров операторов мобильной и городской связи по тарифам операторов
График работы: понедельник - пятница с 09:00 до 18:00
Юридический адрес: Украина, Киев, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 этаж