Мінфін

СПЕЦПРОЄКТ
Кращі інвестиції у нерухомість під час пандемії

Як ринок пережив складні часи та де можна було купити квартиру з найбільшою вигодою
Інвестиції у нерухомість зберігають свою привабливість навіть незважаючи на те, що весь минулий рік та початок 2021 року пройшов у складних умовах пандемії. Проте, життя продовжується. Більше того, локдауни вкотре довели, наскільки важливим є питання комфорту, функціональності та розташування помешкання. Українці часто розглядають нерухомість як об'єкт інвестицій, адже розуміють, що вклад у квадратні метри збереже капітал, принесе прибуток, або стане джерелом постійного доходу.

Тож «Мінфін» разом з OLX Нерухомість відстежили ситуацію на ринку та оцінили ефективність інвестицій у цей актив.

У першому матеріалі ми проаналізували, що саме цікавило українців на ринку нерухомості протягом 2020 року, який тип квартир був найпопулярнішим та за яку ціну купували житло у містах-мільйонниках.
Інвестиції у нерухомість зберігають свою привабливість навіть незважаючи на те, що весь минулий рік та початок 2021 року пройшов у складних умовах пандемії. Проте, життя продовжується. Більше того, локдауни вкотре довели, наскільки важливим є питання комфорту, функціональності та розташування помешкання. Українці часто розглядають нерухомість як об'єкт інвестицій, адже розуміють, що вклад у квадратні метри збереже капітал, принесе прибуток, або стане джерелом постійного доходу.

Тож «Мінфін» разом зOLX Нерухомість відстежили ситуацію на ринку та оцінили ефективність інвестицій у цей актив.

У першому матеріалі ми проаналізували, що саме цікавило українців на ринку нерухомості протягом 2020 року, який тип квартир був найпопулярнішим та за яку ціну купували житло у містах-мільйонниках.

Вторинний ринок: що продавалося найкраще у 2020 році

Як свідчить статистика сервісу OLX Нерухомість, минулого року мешканці столиці найчастіше шукали квартири саме на вторинному ринку. За період з лютого по грудень 2020 року така сама ситуація спостерігалася й в Одесі. Жителі цих міст надавали перевагу 1-кімнатним квартирам. Трохи менш затребуваними були «одинички» у Львові.

Водночас 2-кімнатні квартири на вторинному ринку інвестори однаково активно шукали у Києві, Одесі, Харкові та Дніпрі.
Цікаво, що у Львові попит на 2-кімнатні помешкання був вдвічі меншим, ніж у Харкові. Загалом треба визнати, що «західна столиця» минулого року мала найменш активний вторинний ринок житла.
Дані аналітиків OLX вказують на те, що Львів за підсумками минулого року посів останню позицію за запитами покупців на 1, 2 та 3-кімнатне житло на вторинці. Найменше користувалися попитом трикімнатні квартири у Львові.

Інвестиції у новобудови «одинички» найпопулярніші

Максимальний прибуток можна отримати саме при купівлі квартири на етапі котловану або в перший місяць зі старту продажів.
При інвестиції в майбутні «квадрати» на початку зведення будинку є всі шанси в середньому заробити від 15% до 50% від вартості житла.

Це приблизна дохідність, яку можна отримати за сприятливих умов, якщо будинок побудують за 2 роки та успішно введуть в експлуатацію.

З усіх наявних пропозицій однокімнатні квартири вибір №1 у інвесторів. Цьому є логічне пояснення.

1-кімнатні квартири є більш доступними по вартості.
Їх купують не задля власного проживання, а щоб зберегти капітал, інвестувавши його у надійний актив.
«Одиничку» завжди легше продати, а ще й зручно здавати в оренду.
Поведінка інвесторів вказує на їх певну недовіру до забудовників. Пошукових запитів, що стосувалися вже побудованих нових квартир, було минулого року на 30% більше, аніж тих, що стосувалися пошуку об'єктів на початковій стадії будівництва. Усі планують заробити більше, проте не кожен готовий до ризиків, пов'язаних із будівництвом з нуля.
За словами генерального директора групи компаній KDU Realty Group Олени Маленкової, у 2020 році потенційні покупці традиційно ділилися на 2 категорії: на покупців та інвесторів. Інвестори ті, хто заробляє на нерухомості.
«На ціни вплинули банкрутства двох системних забудовників — Аркади та Укрбуду. Багато інвесторів побоялися вкладати в первинку. Тому відбувся перерозподіл: зросли ціни на готові квадратні метри. Це могли бути як короткі позиції — вкладення коштів у первинку незадовго до введення в експлуатацію, так і довгі — вкладення грошей на етапі котловану для перепродажу на вводі в експлуатацію або з подальшою здачею в оренду. Тут інвестори другої групи також ділилися на тих, хто вважав за краще вичікувати і отримувати більше у вигляді капіталізації, і тих, хто був готовий купити вже зведене житло й відразу почати ремонт»,— вважає Олена Маленкова.
Тенденції на ринку житлової нерухомості формують покупці та орендарі своїм попитом. Поведінка споживачів суттєво змінилася з часів першого локдауну, який запровадили навесні 2020 року. Тепер найбільш популярними стали вже зведені якісні об'єкти. З ними інвестори мали менше ризиків та можливість швидко отримати документи на житло.
«Покупці, які шукали нерухомість для себе, вкладалися як в первинну, так і у вторинну нерухомість. Ціни росли зокрема й тому, що гроші були зароблені у попередні роки, а іншого механізму, крім як інвестування у квадратні метри, українці в масі своїй не знають. Попит перевищував пропозицію, що викликало зростання цін на нерухомість як на первинному, так і на вторинному ринках.

Найповільніше росли ціни на старе неліквідне житло, але і воно підтягнулося слідом за дорогим і популярним», — розповідає Олена Маленкова.
За оцінками експертів, найкращий попит на квартири спостерігався у Києві. Чим гіршою була економічна ситуація в регіонах, тим більша кількість людей приїжджала в столицю у пошуках роботи. Відповідно, зростали ціни на оренду, причому ціни, які впали в попередній локдаун, уже восени практично зрівнялися з докарантинними.

За словами Олени Маленкової, внутрішня міграція також вплинула на ринок оренди житла в Одесі, Харкові, Львові та Дніпрі. Оренда ж локомотивом тягне за собою і попит на квартири.
цікаво
На первинному ринку нерухомості найбільший попит мали 1 та 2-кімнатні квартири у Києві та Одесі. При цьому 2- та 3-кімнатне житло користувалося більшим попитом у Харкові, Львові та Дніпрі.
Серед міст-мільйонників за попитом на нові квартири прогнозовано лідирує столиця, тоді як Одеса знаходиться на другому місці. Експерти пояснюють, що попит на житло в Одесі багато в чому досі спричинений наслідками анексії Криму. До того ж в Одесі особливо популярними є нові квартири невеликої площі, розташовані ближче до моря. І це легко пояснити, адже покупці розглядають зручні варіанти квартир як для власного відпочинку, так і для подальшої здачі в оренду туристам.

Що й за скільки продавали у
містах-мільйонниках

Щодо пропозиції, то протягом 2020 року в містах-мільйонниках продавці пропонували більше квартир у вже зведених будинках, тоді як вибір нерухомості на етапі котловану був значно менший. Причиною послугувала криза на тлі пандемії COVID-19 та реформа Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ), що суттєво скоротило кількість активних будівництв та введених в експлуатацію будинків минулого року.
Однак разом з OLX Нерухомість ми дослідили, яке житло пропонували в найбільших містах України у Києві, Одесі, Харкові, Львові та Дніпрі.

Київ

У Києві більшість пропозицій була про продаж готових однокімнатних квартир. Причому попит був удвічі більшим за кількість наявних оголошень. «Одинички» на етапі будівництва користувалися ще більшою популярністю — на оголошення відгукувалося в 3 рази більше шукачів.
Найбільше потенційні покупці передивлялися пропозиції саме на 1- та 2-кімнатні квартири економ-класу в Києві на етапі котловану: відгуків на такі оголошення було у 10 разів більше, ніж на будь-які інші.
Враховуючи нестабільну економічну ситуацію та кризовий період, люди розглядали можливість покупки саме готових квартир від забудовника.

За підсумками 2020 року в столиці найчастіше пропонували до продажу саме квартири комфорт-класу, і менше житла преміум та економ-сегменту.

Одеса

Якщо ви плануєте купити квартиру в Одесі, то найбільший вибір вам запропонують продавці 1- та 2-кімнатних квартир, які вже побудовані. В Одесі варто швидко орієнтуватися і приймати рішення, тому що попит перевищує пропозицію якісних, готових квартир.

Широкий вибір квартир спостерігається і на етапі котловану. Найменше пропозицій було на 3-кімнатні квартири, як і попиту від покупців. Великі площі та багатокімнатність не відповідають потребам більшості туристів, тому такі пропозиції рідко розглядають як варіант для інвестицій у квадратні метри в курортних містах. Подібне житло купують скоріше для себе та великої родини.
Варто зазначити, що в Одесі квартири в споруджених будинках мають більший попит, ніж об'єкти, які ще будують.
Варто зазначити, що в Одесі квартири в споруджених будинках мають більший попит, ніж об'єкти, які ще будують.

Харків

У Харкові ситуація на ринку нерухомості кардинально відрізняється від інших регіонів. У цьому місті ми маємо велику пропозицію житла на тлі малого попиту.
У Харкові найбільше оголошень впродовж 2020 року подано на продаж нових вже зведених 1, 2, та 3-кімнатних квартир. При цьому варіантів інвестицій у зведення будинків було в 10 разів менше.
Охочих продати однокімнатну квартиру в Харкові було більше, тоді як кількість оголошень з продажу двокімнатних квартир була на третину меншою. 3-кімнатне житло загалом не викликало багато зацікавленості у шукачів і рідше виставлялося на продаж.

Львів

У Львові найбільший вибір був у сегменті готових однокімнатних квартир, трохи меншою була пропозиція двокімнатного житла. Як і в інших містах, трикімнатні квартири виставлялися на продаж найменше.
Цікаво те, що ринок житла на етапі будівництва у Львові пропонував вдвічі менший вибір, тоді як попит саме на такі інвестиції з боку потенційних покупців був вдвічі більшим!
Двокімнатні та трикімнатні квартири на етапі котловану теж користувалися неабияким попитом: запитів від покупців було вдвічі більше ніж поданих оголошень на продаж.

Інвестори у Львові шукали переважно квартири економ та комфорт-класу. У преміум-сегменті пропозиція значно перевищувала попит.

Дніпро

Найбільший вибір у Дніпрі минулого року був серед виставлених на продаж 2-кімнатних квартир. При цьому саме на такі оголошення покупці відгукувалися найчастіше. Наступними за кількістю виставлених на продаж квартир стало 3-кімнатне житло. Проте ці квартири не завжди знаходили покупця. У той же час відгуків на оголошення з продажу 1-кімнатних квартир у Дніпрі було значно більше, ніж самих оголошень.

Покупці надавали перевагу готовим, побудованим квартирам, а не об'єктам, що перебувають на етапі котловану.

Найдорожчі міста України

Лідерство за вартістю житла за підсумками 2020 року тримає Київ, до того ж з великим відривом.
Квартири в зведених новобудовах столиці коштують на $20-$60 тис. більше, ніж в інших великих містах України.
Львів посідає друге місце, трохи дешевші квартири в Дніпрі та Одесі. Проте варто зазначити, що вартість коливається у залежності від стадії готовності будинку. Найдешевше можна купити квартиру у Харкові.

Варто відзначити, що за 2020 рік квартири суттєво подорожчали в кожному з сегментів.

Найбільший ріст ціни в містах-мільйонниках спостерігався на трикімнатні квартири — продавці підняли цінник у середньому на $19 тис. з початку року. Медіанна ціна на трикімнатні готові квартири в Одесі зросла з $77 тис. до $99 тис. за рік.
Квартири в процесі будівництва
Готові квартири
Вторинний ринок
Найбільше подорожчали 2- та 3-кімнатні квартири у Дніпрі, та 3-кімнатні апартаменти в Києві. У Харкові вартість«трійок» не змінилася. Приріст вартості квартир на етапі котловану склав від $60 (Харків) до $17 000 (Дніпро).
Найбільший приріст вартості спостерігається у 3-кімнатних квартирах. В Одесі, Києві та Харкові продавці підняли ціни на «трійки» в середньому на $20 тис. Ще на початку року в Києві можна було обирати серед трикімнатних квартир у новобудовах за ціною ≈ $140 тис., а під кінець 2020 року медіанна ціна піднялася до ≈ $160 тис. Двокімнатні квартири в новобудовах Києва подорожчали на $13 тисяч, в Одесі - на $11 тисяч.

1-кімнатні квартири найменше виросли в ціні у Харкові — лише на $3 тис., а в інших містах ціна на них піднялася в межах $6-$7 тис.
Вторинна нерухомість минулого року дорожчала не так активно, як житло у новобудовах. У середньому по містах-мільйонниках вартість збільшилася на $3-$6 тис. Найбільше здорожчали 1-кімнатні квартири в Києві (+ $6,7 тис.), 2-3-кімнатні квартири в Харкові та Дніпрі (+ $8 тис.).

Скільки коштує житло в містах-мільйонниках

За даними OLX Нерухомість щодо медіанної ціни квартир за 2020 рік, Київ — найдорожче місто України.
Старе житло та квартири «на етапі котловану» мали майже однакову вартість, але у другому випадку майбутню квартиру потрібно ще чекати та ретельно обирати забудовника.

Квартири у вже зданих новобудовах мали цінники майже вполовину вищі, адже ризиків у інвесторів було менше і можна було одразу заселятися у нове житло.

У Львові однокімнатні квартири коштували від $34 до $48 тис., в залежності від стану готовності житла.

Вартість 2-кімнатних квартир коливалася від $45,5 тис. на вторинному ринку до $65 тис. у новобудові, 3-кімнатних - від $59 тис. до $85 тис. відповідно.
Одеські квартири продавали за такими цінами:

Однокімнатні від $29 тис. до $39 тис.

Двокімнатні— від $41 тис. до $62 тис., причому різниця між вартістю готового житла та квартири на етапі будівництва складала до $3 тис.

Трикімнатні готові квартири коштували $52 тис., тоді як на етапі зведення— $67 тис. Готові ж «трійки» в новобудові коштують близько $99 тис.

У Дніпрі ціни на квартиру з однією кімнатою коливалися протягом 2020 року від $27 тис. на вторинному ринку до $45 тис. після здачі об'єкту, з двома кімнатами – від $35 тис. до $61 тис., з трьома – від $44 тис. до $85 тисяч.
Цікаве спостереження: у Дніпрі 2- та 3-кімнатні квартири на вторинному ринку коштують дешевше за «одинички» у новобудовах.
У Харкові різниця між вартістю готових квартир та житла на етапі котловану суттєво не відрізняється.

Однокімнатна квартира на вторинному ринку та на етапі котловану коштує в межах $26 тис., двокімнатна – $41,5 тис., трикімнатна – від $44,5 до $75,6 тис.
Якщо подивитися на пропозиції в усіх містах-мільйонниках, то можна помітити, що 3-кімнатна квартира на вторинці у Харкові коштує дешевше за однокімнатну в Києві, а замість трикімнатної квартири в столиці можна придбати 4 «одинички» в новобудові в Одесі. А от квартири в Києві «на етапі котловану» обходяться дорожче, ніж готові помешкання в новобудовах Львова чи Одеси.
Пильність не завадить

Якщо ми розглядаємо нерухомість з точки зору довгострокових інвестицій, то маємо можливість концентрувати свою увагу не лише на столичному регіоні, де ціни є найбільшими.

Деякі висновки інвестицій у нерухомість:

Сьогодні є можливість звернути увагу на інші перспективні регіони країни, де ціна входу на ринок є нижчою, а термін окупності інвестиції може бути навіть меншим. Тож завжди варто оцінити, що краще купити саме зараз —«одиничку» у звичайному спальному районі Києва, двокімнатну квартиру в центрі Львова або апартаменти в Одесі, що розташовані недалеко від моря чи туристичного центру.
Сучасні пошуково-аналітичні інструменти, які є на OLX Нерухомість, дають можливість оцінити потенційну дохідність та ризики, щоб вирішити, коли вкладати кошти:
- на етапі котловану;
- в об'єкт, близький до здачі;
- в готову нову квартиру чи у вторинний ринок житла.

Невдовзі на платформі з'явиться інструмент пошуку не лише готового житла, а й об'єктів, що перебувають у стані будівництва.
Прибутковість вкладень у нерухомість залежить від розумного розподілу коштів та планів щодо того, як розпоряджатися своїм майном у майбутньому— перепродавати чи здавати в оренду.
Варто звертати увагу й на ризики, пов'язані з історією та репутацією забудовників.
Далі буде
У наступному матеріалі «Мінфін» разом з OLX дослідить ринок новобудов та розкаже, як вкладати свої гроші в будинки на етапах будівництва. Вдалих вам інвестицій.
Спільний спецпроєкт
OLX та «Мінфіну»
Проєкт опублікований за фінансової підтримки компанії-партнера, але з урахуванням редакційної політики сайту «Мінфін»

© 2008-2021 ТОВ "МiнфiнМедiа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копіювання і розміщення матеріалів на інших сайтах дозволяється тільки з гіперпосиланням виду: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Дзвінок в межах території України з усіх номерів операторів мобільного та міського зв'язку за тарифами операторів
Графік роботи: понеділок - п'ятниця з 09:00 до 18:00
Юридична адреса: Україна, Київ, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 поверх