Мінфін

Як вигідно інвестувати в нерухомість у 2021 році

СПЕЦПРОЄКТ
«Мінфін» разом з OLX Нерухомість продовжують розповідати про ринок нерухомості. Цього разу ми даємо практичні поради щодо того, як зробити свої інвестиції у квадратні метри безпечними та прибутковими. Як правильно вибрати квартиру для вкладання коштів, як заробити на оренді і продажу житла після здачі дому в експлуатацію. А головне – як ситуація на ринку нерухомості відрізняється у найбільших містах України.
«Мінфін» разом з OLX Нерухомість продовжують розповідати про ринок нерухомості. Цього разу ми даємо практичні поради щодо того, як зробити свої інвестиції у квадратні метри безпечними та прибутковими. Як правильно вибрати квартиру для вкладання коштів, як заробити на оренді і продажу житла після здачі дому в експлуатацію. А головне – як ситуація на ринку нерухомості відрізняється у найбільших містах України.

Де квартири дорожчають найбільше

Завдяки аналітиці сервісу OLX Нерухомість ми дослідили на реальних прикладах, на яку дохідність можна розраховувати за сприятливих умов та успішного перепродажу квартири.
Вартість продажу житла змінюється з кожним етапом його зведення. При порівнянні цін на нерухомість на початку будівництва та після його закінчення зрозуміло, що столична нерухомість найбільш відчутно примножить вкладені кошти.
Візьмемо конкретний приклад. 3-кімнатна квартира в Києві на початку будівництва буде коштувати приблизно 2 млн грн, а при закінченні будівництва будинку вартість такої квартири складе вже близько 4,2 млн грн. Вартість може зрости на 110%, коли будинок вводиться в експлуатацію.
1
Київ — однокімнатна дорожче на 57%, а двокімнатна — на 69% на етапі здачі будинку.
2
Одеса — на етапі здачі у експлуатацію вартість квартир зростала на 36-44%. При цьому найактивніше дорожчали
1 та 3-кімнатні помешкання.
3
Львів — квартири ростуть в ціні стабільно на 32-36% і більше.
4
Дніпро — інвестори можуть розраховувати на приріст вартості житла від 18% до 26% до початкової ціни "на котловані".
5
Харків посідає останнє місце, тому що вартість нерухомості змінюється незначно: на трикімнатні квартири в районі 5%, при покупці 2-кімнатних можна розраховувати на 9%, а однокімнатні можуть подорожчати на 17% при завершенні будівництва.
Якщо інвестувати на початковому етапі будівництва, то є всі перспективи заробити більше. Для однокімнатних квартир різниця складе від 108 тис. до 645 тис. грн, двокімнатні принесуть від 97 тис. грн до 1,1 млн. грн, трикімнатні — від 92 тис. грн до 2,2 млн. грн.

Оренда: де здавати квартиру вигідніше

Найбільш доступний варіант окупити свої інвестиції у житло — здавати його у довгострокову оренду.

За даними OLX Нерухомість, кошти, вкладені у квадратні метри, найшвидше окупляться у столиці та Київській області, адже вони залишаються першими за вартістю оренди. Проте варто зазначити, що у 2020 році винаймати житло стало помітно дешевше і це дещо знизило швидкість окупності — орендодавці робили знижки на період карантину та локдауну. Окрім того, з другого по третій квартал минулого року у Києві здавали більше житла у порівнянні з попередніми періодами.
Найбільше пропозицій від орендодавців було в Одесі та в Києві. В шість разів менше було пропозицій у Львові та Харкові, а у Дніпрі здавали в оренду найменше квартир.
Період, за який в перспективі окупиться квартира при її здачі у довгострокову оренду, сягає 15 років. При цьому є і хороша альтернатива: здавати житло подобово і скоротити цей термін на кілька років.
«Стабільно для інвестицій користуються попитом 1-2х кімнатні квартири в житлових комплексах у пішій доступності від метро. Вони добре здаються в оренду.

Первинна нерухомість більше користується попитом через можливість встановлення лічильників на тепло, можливості економії на комунальних, безпеки — закриті двори, консьєржі.

Сьогодні в Києві вважається хорошою рентабельністю 10% річних за 10 років окупності, однак і 11-12% в центральних районах також беруть, враховуючи, що за 3 роки можна добре відбити частину інвестицій, а після продати з урахуванням капіталізації».
Олена Маленкова, генеральний директор групи компаній KDU Realty Group

Подивимось на прикладі готової квартири в Києві:

Якщо купувати у новобудові, то вартість складе 1 769 281 грн
При вартості оренди в 11 000 грн/міс, термін окупності складе 161 місяць або 13 років і 4 місяця
І це за умови, якщо одразу почати здавати квартиру в оренду
Це дуже приблизні підрахунки, адже не врахований ані ремонт та меблі з технікою/комунальні/форс мажори/простій/податки/витрати на страховку, ані особистий час орендодавця. З іншого боку, орендодавець самостійно встановлює вартість оренди і строк окупності може скоротитися до 10, а то і 7-8 років. Багато чого залежить від розташування квартири та її наповнення.

Однокімнатні квартири у пішохідній доступності від метро є одними із найзатребуваніших. Зазвичай саме їх купують для здачі в оренду — від 10 тис. грн на місяць. Попит на оренду таких квартир в столиці практично не залежить від пори року, в той час як у курортних містах сезон має прямий вплив.

Ситуація на ринку нерухомості у найбільших містах України

У 2019-2020 роках не всі забудовники встояли та змогли виконати свої зобов'язання: затримували строки здачі будинків або взагалі зупиняли будівництво. Це було тривожним сигналом для інвесторів – попит знизився на квартири на ранньому етапі будівництва.

Покупці шукали нові, але вже готові, побудовані квартири – новобудови.

Охочих купити однокімнатні квартири було значно більше, ніж виставлених оголошень на продаж, двокімнатні також отримували достатню кількість відгуків від покупців.

Пропозиція трикімнатних квартир була більшою за попит. Завдяки аналітиці OLX Нерухомість бачимо явний надлишок виставлених на продаж 3-кімнатних квартир.
Найзатребуванішими були квартири економ-класу, комфорт-клас теж користувався попитом, а от охочих продати квартири преміум-класу було більше, ніж потенційних покупців.

Найбільше квартир на продаж було виставлено у Києві, Одесі та Харкові. У Львові та Дніпрі було суттєво менше пропозицій у порівнянні зі столицею.

Тренди ринку нерухомості в містах-мільйонниках України

Завдяки даним аналітиків OLX Нерухомість по медіанній вартості квартир за 2020 рік бачимо наступну ситуацію: продавці нерухомості піднімають ціни. Вартість нерухомості зростає незважаючи на пандемію та кризу. Якісні та ліквідні об'єкти користуються великим попитом.
У 2020 році попит на нерухомість був практично у всіх сегментах. Наприклад, якщо в 2019 році економ-сегмент Києва був в межах $30-$50 тис. за 1-кімнатну квартиру, то тепер вартість становить $50-$70 тис. Попит стабільний і на нерухомість вартістю від $50 до $150 тис. Цікаво, що й елітна нерухомість також почала більш активний рух.
Олена Маленкова, генеральний директор групи компаній KDU Realty Group
Зрозуміло, що у відсотковому співвідношенні елітна нерухомість займає лише 30% ринку. Але економ-комфорт-класи зараз мають розмиті межі, враховуючи, що платоспроможний покупець може звернутися в банк і взяти іпотеку. Це ще один суттєвий фактор, який впливає на ціну.
Також користувалися попитом будинки вартістю в межах $70-$200 тис., таунхауси і дуплекси. Попит викликав масову забудову передмість Києва і стабільні продажі в сезонах 2020 - 2021 років.
Таунхаус
Дуплекс
Керівник сервісу онлайн перевірки нерухомості Monitor.Estate Володимир Копоть розповідає, що за 2020 рік новобудови подорожчали приблизно на 10-15%. За даними сервісу онлайн перевірки нерухомості Monitor.Estate, більше всього угод припадало на:
60%
Економ і комфорт+(бізнес)
20%
Еліт
20%
Заміська нерухомість (котеджі, таунхауси)
Щодо привабливості інвестицій на початковому етапі будівництва, то експерт зазначив, що в середньому, різниця між котлованом і готовим будинком може становити від 15 до 40%. Багато змінних впливають на цей показник:
Висотність
Кількість квартир
Темпи будівництва
Інвесторам варто знати, що забудовники йдуть на зустріч і готові запропонувати найбільш комфортні умови оплати житла. Головне – запитати про знижку або програму лояльності.
Вартість в рекламі може суттєво відрізнятися від ціни квартири при повній оплаті, тому варто спілкуватися напряму та обговорювати всі доступні варіанти, які збережуть вам кошти.
Весна та літо – сприятливий час для інвестиції в нерухомість. Теплішає, будівельні роботи активізуються, стартують продажі нових черг і з'являється можливість придбати квартиру на вигідних умовах. До речі, вибір планувань більший і можна суттєво покращити свої житлові умови, обравши житло більшої площі.
важливо
За офіційними даними гривнева інфляція буде на рівні 8-9%, проте реально вона може бути ще вищою. Тому спрямовуйте свої збереження в інвестиції і хай вони будуть прибутковими.

На замітку інвестору:

Ринок нерухомості пропонує безліч варіантів, але всі ризики та результат такої інвестиції залишаються на інвесторі.
01
«Законодавство в частині регулювання придбання житла в новобудовах не змінилося за останні два роки. Так, є ініціативи щодо захисту інвесторів, але вони поки на рівні законопроектів».
Володимир Копоть, керівник сервісу онлайн перевірки нерухомості Monitor.Estate
Прибутковість інвестицій сильно залежить від того, яку квартиру ви оберете. Іноді квартири з однаковим плануванням в одному й тому ж будинку, але з різним ремонтом, можуть дуже сильно відрізнятися з точки зору строків окупності. Якщо обрати об'єкт правильно та грамотно ним розпорядитися, то вам вдасться не тільки зберегти кошти, а й забезпечити собі стабільний дохід.
02
«Якщо купуєте квартиру з метою перепродажу, то рекомендую обов'язково звернути увагу на умови переуступки і який штраф передбачено за передачу прав третій особі».
Володимир Копоть, керівник сервісу онлайн перевірки нерухомості Monitor.Estate
Тож, сподіваємось, що із цими порадами вам вдасться успішно інвестувати свої кошти у нерухомість та отримати максимальну вигоду із цього активу. Оберіть кращий об'єкт на OLX Нерухомість!
Спільний спецпроєкт
OLX та «Мінфіну»
Проєкт опублікований за фінансової підтримки компанії-партнера, але з урахуванням редакційної політики сайту «Мінфін»

© 2008-2021 ТОВ "МiнфiнМедiа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копіювання і розміщення матеріалів на інших сайтах дозволяється тільки з гіперпосиланням виду: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Дзвінок в межах території України з усіх номерів операторів мобільного та міського зв'язку за тарифами операторів
Графік роботи: понеділок - п'ятниця з 09:00 до 18:00
Юридична адреса: Україна, Київ, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 поверх