Минфин

3 СПОСОБА КУПИТЬ ЖИЛЬЕ,

КОГДА НЕ ХВАТАЕТ СОБСТВЕННЫХ ДЕНЕГ

Ипотека постепенно оживает и становится все более доступной. «Минфин» совместно с ПроКредит Банком сравнил 3 популярных варианта финансирования покупки жилья: стандартную ипотеку, льготную ипотеку в рамках госпрограммы и рассрочку от застройщиков.
[ СПЕЦПРОЕКТ ]

СТАНДАРТНАЯ ИПОТЕКА

По данным НБУ, в марте 2021 года украинские банки выдали 750 кредитов на общую сумму 577,4 млн. грн. Это почти в 2,5 раза больше, чем в марте – 2020 . Средняя сумма кредита – почти 770 тыс. гривен или $27,5 тыс.
750
выданных кредитов
577,4
млн. гривен,
общая сумма кредитов
770
тыс. гривен,
средняя сумма кредита

Драйвер — вторичный рынок

Рост ипотечного кредитования происходит в основном благодаря кредитам на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости.

«Вторичка» лидирует как по количеству выданных кредитов, так и по объему кредитования. Из всего объема ипотеки, выданной в марте 2021 года, 87% пришлось на договора покупки жилья на вторичном рынке. При этом средний размер нового ипотечного кредита на покупку первичной недвижимости в марте составил 837 тыс. гривен, а вторичной — 760 тыс. гривен.

Банкиры отмечают повышенные риски работы с первичным рынком жилья, так как всегда остается опасность того, что дом не будет достроен. Тем не менее банки стараются искать варианты сотрудничества с застройщиками.

Правда, купить квартиру в кредит на первичном рынке можно не только в случае, если у застройщика есть банк-партнер. Вполне подойдет и стандартная программа ипотечного кредитования. «Клиент может подать заявку на кредит, цель которого – покупка квартиры у застройщика. Главным условием выдачи кредита будет предоставление дополнительного обеспечения», – говорят в ПроКредит Банке.

Какие бывают процентные ставки

По данным НБУ, в марте эффективная ставка ипотечного кредита на вторичном рынке составила 14,0%, а на первичном рынке –17,4%. Для сравнения: в сентябре-2020 (когда НБУ начал публиковать свой анализ) ставки составляли 14,9 и 18,2% годовых соответственно. То есть, можно констатировать удешевление ипотеки за последние месяцы примерно на 1 п.п.

Следует отметить, что эффективная ставка отличается от номинальной тем, что включает дополнительные расходы заемщика, связанные с ипотечным кредитом. Это могут быть разнообразные банковские комиссии, страховки, платежи в пользу третьих лиц.


Некоторые банки предлагают ипотеку с плавающей номинальной ставкой.

На протяжении срока пользования кредитом она может изменяться (пересматриваться) как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от поведения базового индикатора привязки. Это может быть как учетная ставка НБУ, так и какой-либо популярный индекс, например, UIRD (Украинский индекс ставок по депозитам физических лиц).

Кто дает ипотеку

Опросы банков свидетельствуют, что рынок ипотечного кредитования сконцентрирован всего в нескольких банках. В частности, более 90% заключенных в марте сделок на сумму почти 506 млн грн совершили всего 5 финучреждений. Отметим, что в феврале с интересным предложением на ипотечный рынок вышел ПроКредит Банк — банк со 100% немецким капиталом (ранее ПроКредит Банк финансировал только бизнес-клиентов). Примечательно, что банк фактически пошел на встречу пожеланиям самих клиентов. «Учитывая аудиторию наших клиентов-физических лиц, а к ним относятся: собственники бизнеса и клиенты, которые сберегают и также получают официальный доход, мы получали пожелания о внедрении простого и понятного продукта по кредитованию, – отметили в банке. – Особенно клиентам импонирует подход открытого общения и прозрачной ценовой политики».

В ПроКредит Банке отмечают, что ставка по кредиту на приобретения жилья близка к ставке для бизнес-клиентов, в то время как другие банки не готовы предлагать такие же ставки из-за повышенных рисков. «ПроКредит Банк уделяет особое внимание «профайлу» клиента и подтверждению официальных доходов, что минимизирует риски», – сообщили в банке.

Основными своими конкурентными преимуществами в ПроКредит Банке считают: прозрачность, скорость, профессионализм и качественный анализ кредитоспособности клиентов.

Калькуляция ипотечного кредита

Возьмем для примера ипотечные кредиты от ПроКредит Банка, которые предоставляются на приобретение недвижимости (квартиры, дома, земли), а также строительство ремонт и реконструкцию жилья.

Ипотечные кредиты выдаются сроком до 15 лет.

Первый (собственный) взнос – от 20% стоимости объекта. Заемщик может обойтись и без собственного взноса, если готов предоставить дополнительный залог. Такой залог может потребоваться в случае покупки строящегося жилья.

Также в качестве обеспечения может потребоваться финансовое поручительство.
Процентная ставка весьма привлекательная – 11% годовых. В то же время, она – плавающая и предусматривает ежегодный пересмотр. Это не значит, что каждый год она обязательно будет меняться. Ставка привязана к Украинскому индексу ставок по депозитам физических лиц (UIRD), который рассчитывается НБУ и отображает стоимость депозитов населения.
В последние годы на фоне снижения Нацбанком учетной ставки UIRD неуклонно снижался.

Например, в начале 2016 года значение индекса по гривневым вкладам на 12 месяцев составляло почти 21% годовых. На начало нынешнего — это было менее 9% годовых!

Следует отметить, несмотря на повышение Нацбанком учетной ставки с начала года на 1,5 п.п. – до 7,5%, UIRD продолжает понемногу снижаться.

Одноразовая комиссия за выдачу кредита – 1% от суммы.
Дополнительные расходы:
Страховка обеспечения
0,07%-0,14% от суммы кредита ежегодно
Экспертная оценка залога
800-1500 гривен
Нотариус
5-20 тыс. гривен
Заемщик должен располагать официальным ежемесячным доходом от 30 тыс. гривен. Кредитные средства зачисляются на текущий счет в гривне с контролем целевого использования.

Выплачивать ипотеку можно по аннуитетному графику: равными ежемесячными платежами. Также и по классическому, когда тело кредита гасится равными частями, а итоговые ежемесячные платежи со временем сокращаются.
Если взять 1 млн грн на максимальный срок в 15 лет на покупку однокомнатной квартиры:
Ориентировочный платеж составит 10,3 тыс. грн в месяц
Реальная (эффективная) процентная ставка составит 12,33% годовых
Итоговая переплата – 852 тыс. гривен за 15 лет

Для сравнения: аренда хорошей «однушки» в Киеве стоит около 12 тыс грн в месяц. За 15 лет при неизменной арендной ставке придется выложить более
2 млн. грн!

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ИПОТЕКА

С начала марта стартовала государственная программа льготной «ипотеки под 7%». Как видим, это вдвое меньше тех ставок, которые предлагают банки на рынке без участия государства.

Но несмотря на дешевизну, ажиотажа вокруг льготной ипотеки не наблюдается. Доля рынка льготной ипотеки пока скромная: не более 10% всех кредитных сделок.

По данным Министерства финансов, за первый месяц работы по новой программе банки выдали 59 доступных кредитов на общую сумму 43 млн грн. Таким образом, средняя сумма одного кредита составила 729 тыс гривен.
59
выданных кредитов
43
млн. гривен,
общая сумма кредитов
729
тыс. гривен,
средняя сумма кредита
Отсутствие большого спроса отчасти связано с множеством ограничений, заложенных в госпрограмму. Согласно условиям, финансироваться должно приобретение семьями первого жилья. При этом его площадь не должна превышать 50 кв. м., а стоимость ипотеки не должна превышать 2,5 млн. гривен. При этом среднемесячный доход заемщика и каждого из членов его семьи за последние 6 месяцев не должен превышать десятикратного размера средней зарплаты в регионе, где расположен предмет ипотеки.

В то же время сумма кредита может составлять от 100 тыс. до 2 млн. гривен. Есть и набор дополнительных расходов.

Преимуществами, безусловно, являются ставка в 7% годовых и максимальный срок кредитования до 20 лет. Но, фактически, эта программа имеет четко очерченную целевую аудиторию и во многих случаях просто не позволит всем решить свои задачи на рынке недвижимости.

«На текущий момент ПроКредит Банк рассматривает условия участия в программе», — отмечают в банке.

РАССРОЧКА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА

Это способ покупки жилья, при котором оплата вносится фиксированными частями в течение достаточно короткого периода. Именно краткосрочность является главным недостатком рассрочки. По этой причине рассрочка от застройщика в отличие от полноценной ипотеки не может рассматриваться в качестве главного инструмента покупки жилья.

Это – возможность получить отсрочку уплаты недостающей для покупки квартиры суммы. Причем, как правило, речь идет о небольших суммах.
20%
годовых
12-36
месяцев,
срок рассрочки
до
При этом нужно учитывать, что рассрочка от застройщика далеко не всегда бесплатная. Чаще всего таковой она остается до окончания строительства. Как только объект вводится в эксплуатацию, заканчиваются и льготные условия выплат.

После чего наступает период настоящей рассрочки – внесение остатка стоимости жилья с начислением процентов, которые могут достигать 20% годовых. Чаще всего застройщики афишируют только привлекательную часть условий, в которых говорится о беспроцентных выплатах.
Эксперты ПроКредит Банка отмечают следующие недостатки рассрочки от застройщика по сравнению с банковской ипотекой:
При подписании договора рассрочки, платежи часто фиксируются в валюте, что несет за собой существенный валютный риск
Обычно рассрочка предоставляется на срок 12-36 месяцев, тогда как ипотечные кредиты носят более долгосрочный характер – до 15 лет
Зачастую, при полной оплате клиенту предоставляется более щедрая скидка, чем при покупке в рассрочку. На рынке недвижимости разница в скидке может составлять 5-15%, что в денежном выражении выливается в крупные суммы
При платеже в рассрочку, в большинстве случаев клиент не является собственником недвижимости до полной выплаты ее стоимости
Таким образом, на текущий момент в Украине существует несколько финансовых инструментов для приобретения жилья. Это позволяет каждому выбрать подходящий вариант, исходя из собственных возможностей и желаний.

Следует понимать, что финансирование жилья – это важная инвестиция, а не разовая операция, поэтому к выбору партнера стоит подойти максимально ответственно. Важно обращать внимание на репутацию кредитора и реальную переплату по займу, а не гоняться за самыми низкими ставками на рынке.
Совместный спецпроект
ПроКредит Банка и «Минфина»
Проект опубликован при финансовой поддержке компании-партнера, но с учетом редакционной политики сайта «Минфин»

© 2008-2021 ООО "МинфинМедиа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копирование и размещение материалов на других сайтах разрешается только с гиперссылкой вида: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Звонок в пределах территории Украины со всех номеров операторов мобильной и городской связи по тарифам операторов
График работы: понедельник - пятница с 09:00 до 18:00
Юридический адрес: Украина, Киев, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 этаж