Минфин

СПЕЦПРОЕКТ
Лучшие инвестиции в недвижимость во время пандемии

Как рынок пережил сложные времена и где можно было купить квартиру с наибольшей выгодой
Инвестиции в недвижимость сохраняют свою привлекательность даже несмотря на то, что весь прошлый год и начало 2021 года прошел в сложных условиях пандемии. Однако, жизнь продолжается. Более того, локдауны в который раз доказали, насколько важным является вопрос комфорта, функциональности и расположения жилья. К тому же украинцы часто рассматривают недвижимость как объект инвестиций, ведь понимают, что вклад в квадратные метры сохранит капитал, принесет прибыль или станет источником постоянного дохода.

Поэтому «Минфин» вместе с OLX Недвижимость отследили ситуацию на рынке и оценили эффективность инвестиций в этот актив.

В первом материале мы проанализировали, что именно интересовало украинцев на рынке недвижимости в течение 2020 года, какой тип квартир был самым популярным и по какой цене покупали жилье в городах-миллионниках.
Инвестиции в недвижимость сохраняют свою привлекательность даже несмотря на то, что весь прошлый год и начало 2021 года прошел в сложных условиях пандемии. Однако, жизнь продолжается. Более того, локдауны в который раз доказали, насколько важным является вопрос комфорта, функциональности и расположения жилья. К тому же украинцы часто рассматривают недвижимость как объект инвестиций, ведь понимают, что вклад в квадратные метры сохранит капитал, принесет прибыль или станет источником постоянного дохода.

Поэтому «Минфин» вместе с OLX Недвижимость отследили ситуацию на рынке и оценили эффективность инвестиций в этот актив.

В первом материале мы проанализировали, что именно интересовало украинцев на рынке недвижимости в течение 2020 года, какой тип квартир был самым популярным и по какой цене покупали жилье в городах-миллионниках.

Вторичный рынок: что продавалось лучше всего в 2020 году

Как свидетельствует статистика сервиса OLX Недвижимость, в прошлом году жители столицы чаще всего искали квартиры именно на вторичном рынке. За период с февраля по декабрь 2020 года такая же ситуация наблюдалась и в Одессе. Жители этих городов предпочитали 1-комнатные квартиры. Чуть менее востребованными были «однушки» во Львове.

В то же время, 2-комнатные квартиры на вторичном рынке инвесторы одинаково активно искали в Киеве, Одессе, Харькове и Днепре.
Интересно, что во Львове спрос на 2-комнатные квартиры был в два раза меньше, чем в Харькове. В целом надо признать, что у «западной столицы» в прошлом году был самый неактивный вторичный рынок жилья.
Данные аналитиков OLX указывают на то, что Львов по итогам прошлого года занял последнюю позицию по запросам покупателей на 1, 2 и 3-комнатное жилье на вторичке. Меньше всего пользовались спросом трехкомнатные квартиры во Львове.

Инвестиции в новостройки «однушки» самые популярные

Максимальную прибыль можно получить именно при покупке квартиры на этапе котлована или в первый месяц со старта продаж.
При инвестиции в будущие «квадраты» в начале строительства дома есть все шансы заработать в среднем от 15% до 50% от стоимости жилья.

Это приблизительная доходность, которую можно получить при благоприятных условиях, если дом построят за 2 года и успешно введут в эксплуатацию.

Из всех имеющихся предложений однокомнатные квартиры— выбор №1 у инвесторов. Этому есть логическое объяснение.

1-комнатные квартиры более доступные по стоимости.
Их покупают не для собственного проживания, а чтобы сохранить капитал, инвестировав его в надежный актив.
«Однушки» всегда легче продать, и удобно сдавать в аренду.
Поведение инвесторов указывает на их определенное недоверие к застройщикам. Поэтому поисковых запросов, касающихся уже построенных новых квартир, было в прошлом году на 30% больше, чем тех, что касались поиска объектов на начальной стадии строительства. Все планируют заработать больше, однако не каждый готов к рискам, связанным со строительством с нуля.
По словам генерального директора группы компаний KDU Realty Group Елены Маленковой, в 2020 году потенциальные покупатели традиционно делились на 2 категории: покупателей и инвесторов. Инвесторы — те, кто зарабатывает на недвижимости.
«На цены повлияло банкротство двух системных застройщиков— Аркады и Укрбуда. Многие инвесторы побоялись вкладывать в первичку. Поэтому произошло перераспределение: выросли цены на готовые квадратные метры. Это могли быть как короткие позиции — вложение средств в первичку незадолго до ввода в эксплуатацию, так и длинные— вложения денег на этапе котлована для перепродажи на вводе в эксплуатацию или с последующей сдачей в аренду. Здесь инвесторы второй группы также делились на тех, кто предпочитал выжидать и получать больше в виде капитализации, и тех, кто был готов купить уже возведенное жилье и сразу начать ремонт»,— считает Елена Маленкова.
Тенденции на рынке жилой недвижимости формируют покупатели и арендаторы своим спросом. Поведение потребителей существенно изменилось со времен первого локдауна, который ввели весной 2020 года. Теперь самыми популярными стали уже возведенные качественные объекты. С ними у инвесторов было меньше рисков и возможность быстро получить документы на жилье.
«Покупатели, которые искали недвижимость для себя, вкладывались как в первичную, так и во вторичную недвижимость. Цены росли, в том числе и потому, что деньги были заработаны в предыдущие годы, а другого механизма, кроме как инвестирование в квадратные метры, украинцы в массе своей не знают. Спрос превышал предложение, что вызвало рост цен на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынках.

Медленнее всего росли цены на старое неликвидное жилье, но и оно подтянулось вслед за дорогим и популярным », — рассказывает Елена Маленкова.
По оценкам экспертов, самый лучший спрос на квартиры наблюдался в Киеве. Чем хуже была экономическая ситуация в регионах, тем большее количество людей приезжало в столицу в поисках работы. Соответственно, росла стоимость аренды. Цены, которые упали в предыдущий локдаун, уже осенью практически сравнялись с докарантинными.

По словам Елены Маленковой, внутренняя миграция также повлияла на рынок аренды жилья в Одессе, Харькове, Львове и Днепре. Аренда же локомотивом тянет за собой и спрос на квартиры.
ИНТЕРЕСНО
На первичном рынке недвижимости самым большим спросом пользовались 1 и 2-комнатные квартиры в Киеве и Одессе.

При этом 2- и 3-комнатное жилье пользовалось большим спросом в Харькове, Львове и Днепре.
Среди городов-миллионников по спросу на новые квартиры прогнозируемо лидирует столица, тогда как Одесса находится на втором месте. Эксперты объясняют, что спрос на жилье в Одессе во многом до сих пор вызванный последствиями аннексии Крыма. Причем в Одессе особенно популярными являются новые квартиры небольшой площадью, расположенные ближе к морю. И это легко объяснить, ведь покупатели рассматривают удобные варианты квартир как для собственного отдыха, так и для последующей сдачи в аренду туристам.

Что и почем продавали в
городах-миллионниках

Что касается предложения, то в течение 2020 года в городах-миллионниках продавцы предлагали больше квартир в уже построенных домах, тогда как выбор недвижимости на этапе котлована был значительно меньше. Причиной послужил кризис на фоне пандемии COVID-19 и реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), что существенно сократило количество активных строек и введенных в эксплуатацию домов в прошлом году.
Однако, вместе с OLX Недвижимость мы исследовали, какое жилье предлагали в крупнейших городах Украины — в Киеве, Одессе, Харькове, Львове и Днепре.

Киев

В Киеве большинство предложений было о продаже готовых однокомнатных квартир. Причем спрос был в два раза больше количества имеющихся объявлений. «Однушки» на этапе строительства пользовались еще большей популярностью — на объявление откликалось в 3 раза больше людей.
Больше всего потенциальные покупатели просматривали предложения именно на 1- и 2-комнатные квартиры эконом-класса в Киеве на этапе котлована: отзывов на такие объявления было в 10 раз больше, чем на любые другие.
Учитывая нестабильную экономическую ситуацию и кризисный период, люди рассматривали возможность покупки именно готовых квартир от застройщика.

При этом по итогам 2020 года в столице чаще всего предлагали на продажу именно квартиры комфорт-класса, и меньше жилья премиум и эконом-сегмента.

Одесса

Если вы планируете купить квартиру в Одессе, то самый большой выбор вам предложат продавцы 1- и 2-комнатных квартир, которые уже построены. В Одессе нужно быстро ориентироваться и принимать решения, так как спрос превышает предложение качественных, готовых квартир.

Широкий выбор квартир наблюдается и на этапе котлована. Меньше всего предложений было на 3-комнатные квартиры, как и спроса от покупателей. Большие площади и многокомнатность не отвечают потребностям большинства туристов, поэтому такие предложения редко рассматривают как вариант для инвестиций в квадратные метры в курортных городах. Подобное жилье покупают скорее для себя и большой семьи.
Стоит отметить, что в Одессе квартиры в построенных домах имеют больший спрос, чем еще строящиеся объекты.
Стоит отметить, что в Одессе квартиры в построенных домах имеют больший спрос, чем еще строящиеся объекты.

Харьков

В Харькове ситуация на рынке недвижимости кардинально отличается от других регионов. В этом городе у нас большое предложение жилья на фоне малого спроса.
В Харькове больше всего объявлений в течение 2020 года подано на продажу новых уже возведенных 1, 2, и 3-комнатных квартир. При этом вариантов инвестиций в строительство домов было в 10 раз меньше.
Желающих продать однокомнатную квартиру в Харькове было больше, тогда как количество объявлений по продаже двухкомнатных квартир было на треть меньше. 3-комнатное жилье в целом не вызвало много интереса и реже выставлялось на продажу.

Львов

Во Львове самый большой выбор был в сегменте готовых однокомнатных квартир, чуть меньше было предложение двухкомнатного жилья. Как и в других городах, трехкомнатные квартиры выставлялись на продажу меньше всего.
Интересно то, что рынок жилья на этапе строительства во Львове предлагал в два раза меньший выбор, тогда как спрос именно на такие инвестиции со стороны потенциальных покупателей был в два раза больше!
Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры на этапе котлована тоже пользовались большим спросом: запросов от покупателей было в два раза больше, чем поданных объявлений на продажу.

Инвесторы во Львове искали преимущественно квартиры эконом и комфорт-класса. В премиум-сегменте предложение значительно превышало спрос.

Днепр

Самый большой выбор в Днепре в прошлом году был среди выставленных на продажу 2-комнатных квартир. При этом именно на такие объявления покупатели отзывались чаще всего. Следующим по количеству выставленных на продажу квартир стало 3-комнатное жилье. Однако, эти квартиры не всегда находили покупателя. В то же время отзывов на объявление по продаже 1-комнатных квартир в Днепре было значительно больше, чем самих объявлений.

Покупатели предпочитали готовые, построенные квартиры, а не объекты, находящиеся на этапе котлована.

Самые дорогие города Украины

Лидерство по стоимости жилья по итогам 2020 года удерживает Киев, к тому же с большим отрывом.
Квартиры в построенных новостройках столицы стоят на $20- $60 тыс. больше, чем в других крупных городах Украины.
Львов занимает второе место, немного дешевле квартиры в Днепре и Одессе. Однако стоит отметить, что стоимость колеблется в зависимости от стадии готовности дома. Дешевле всего можно купить квартиру в Харькове.

За 2020 год квартиры существенно подорожали в каждом из сегментов.

Самый большой рост цены в городах-миллионниках наблюдался на трехкомнатные квартиры — продавцы подняли ценник в среднем на $19 тыс. с начала года. Медианная цена на трехкомнатные готовые квартиры в Одессе выросла с $77 тыс. до $99 тыс. в год.
Квартиры в процессе строительства
Готовые квартиры
Вторичный рынок
Больше всего подорожали 2- и 3-комнатные квартиры в Днепре, и 3-комнатные апартаменты в Киеве. В Харькове стоимость «трёшек» не изменилась. Прирост стоимости квартир на этапе котлована составил от $60 (Харьков) до $17 000 (Днепр).
Самый большой прирост стоимости наблюдается в 3-комнатных квартирах. В Одессе, Киеве и Харькове продавцы подняли цены на «трешки» в среднем на $20 тыс. Еще в начале года в Киеве можно было выбирать среди трехкомнатных квартир в новостройках по цене ≈ $140 тыс., а под конец 2020 года медианная цена поднялась до ≈ $160 тыс. Двухкомнатные квартиры в новостройках Киева подорожали на $13 тысяч, в Одессе - на $11 тысяч.

1-комнатные квартиры меньше всего выросли в цене в Харькове – лишь на $3 тыс., а в других городах цена на них поднялась в пределах $6-$7 тыс.
Вторичная недвижимость в прошлом году дорожала не так активно, как жилье в новостройках. В среднем по городам-миллионникам стоимость увеличилась на $3- $6 тыс. Больше всего подорожали 1-комнатные квартиры в Киеве (+ $6,7 тыс.), 2-3-комнатные квартиры в Харькове и Днепре (+ $8 тыс).

Сколько стоит жилье в
городах-миллионниках

По данным OLX Недвижимость о медианной цене квартир за 2020 год, Киев – самый дорогой город Украины.
У старого жилья и квартир «на этапе котлована» была почти одинаковая стоимость, но во втором случае будущую квартиру нужно еще ждать и тщательно выбирать застройщика.

У квартир в уже сданных новостройках были ценники почти вполовину выше, ведь рисков у инвесторов было меньше и можно было сразу заселяться в новое жилье.

Во Львове однокомнатные квартиры стоили от $34 до $48 тыс., в зависимости от состояния готовности жилья.

Стоимость 2-комнатных квартир колебалась от $45,5 тыс. на вторичном рынке до $65 тыс. в новостройке, 3-комнатных — от $59 тыс. до $85 тыс. соответственно.
Одесские квартиры продавали по таким ценам:

Однокомнатные от $29 тыс. до $39 тыс.

Двухкомнатные— от $41 тыс. до $62 тыс., причем разница между стоимостью готового жилья и квартиры на этапе строительства составляла до $3 тыс.

Трехкомнатные готовые квартиры стоили $52 тыс., тогда как на этапе возведения - $67 тыс. Готовые же «трёшки» в новостройке стоят около $99 тыс.

В Днепре цены на квартиру с одной комнатой колебались в течение 2020 года от $27 тыс. на вторичном рынке до $45 тыс. после сдачи объекта, с двумя комнатами — от $35 тыс. до $61 тыс., с тремя — от $44 тыс. до $85 тысяч.
Интересное наблюдение: в Днепре 2- и 3-комнатные квартиры на вторичном рынке стоят дешевле «однушки» в новостройках.
В Харькове разница между стоимостью готовых квартир и жилья на этапе котлована существенно не отличается.

Однокомнатная квартира на вторичном рынке и на этапе котлована стоит в пределах $26 тыс., двухкомнатная — $41,5 тыс., трехкомнатная — от $44,5 до $75,6 тыс.
Если посмотреть на предложения во всех городах-миллионниках, то можно заметить, что 3-комнатная квартира на вторичке в Харькове стоит дешевле однокомнатной в Киеве, а вместо трехкомнатной квартиры в столице можно приобрести 4 однушки в новостройке в Одессе. А вот квартиры в Киеве «на этапе котлована» обходятся дороже, чем готовые помещения в новостройках Львова или Одессы.
Бдительность не помешает

Если мы рассматриваем недвижимость с точки зрения долгосрочных инвестиций, то есть возможность концентрировать свое внимание не только на столичном регионе, где цены самые большие.

Некоторые выводы инвестиций в недвижимость:

Сегодня есть возможность обратить внимание на другие перспективные регионы страны, где цена входа на рынок ниже, а срок окупаемости инвестиции может быть даже меньше. Поэтому всегда стоит оценить, что лучше купить именно сейчас— «однушку» в обычном спальном районе Киева, двухкомнатную квартиру в центре Львова или апартаменты в Одессе, расположенные недалеко от моря или туристического центра.
Современные поисково-аналитические инструменты, которые есть на OLX Недвижимость, дают возможность оценить потенциальную доходность и риски, чтобы решить, когда вкладывать средства:
- на этапе котлована;
- в объект, близкий к сдаче;
- в готовую новую квартиру или во вторичный рынок жилья.

Вскоре на платформе появится инструмент поиска не только готового жилья, но и объектов, находящихся в стадии строительства.
Прибыльность вложений в недвижимость зависит от разумного распределения средств и планов относительно того, как распоряжаться своим имуществом в будущем — перепродавать или сдавать в аренду.
Стоит обращать внимание и на риски, связанные с историей и репутацией застройщиков.
Продолжение следует
В следующем материале «Минфин» вместе с OLX исследует рынок новостроек и расскажет, как вкладывать свои деньги в дома на этапах строительства. Удачных вам инвестиций.
Совместный спецпроект
OLX и «Минфина»
Проект опубликован при финансовой поддержке компании-партнера, но с учетом редакционной политики сайта «Минфин»

© 2008-2021 ООО "МинфинМедиа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копирование и размещение материалов на других сайтах разрешается только с гиперссылкой вида: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Звонок в пределах территории Украины со всех номеров операторов мобильной и городской связи по тарифам операторов
График работы: понедельник - пятница с 09:00 до 18:00
Юридический адрес: Украина, Киев, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 этаж