Почему квартиры долго не продаются и как ускорить сделку

Украинский рынок недвижимости, хоть и оживился в последние пару лет, но из кризиса пока так и не вышел. По оценкам риэлторов, выставленного на продажу жилья сейчас почти в десять раз больше, чем потенциальных покупателей.

На платформе OLX в категории «Продажа квартир, комнат» можно найти более 33,6 тысяч объектов только по Киеву и Киевской области. Некоторые объекты «улетают» буквально за считанные дни, тогда как другие находятся в базах агентств недвижимости и на онлайн-площадках годами.

По мнению управляющего партнёра компании ARTA Property Management Михаила Артюхова, выгодно продать квартиру даже при нынешнем избытке предложений — вполне реально. «Золотым стандартом» считается срок в 1-2 месяца.

«Минфин» совместно с OLX Недвижимость разбирался, почему квартиры становятся «непродажными» и что нужно сделать, чтобы найти покупателя и закрыть сделку без лишней волокиты и с выгодой для обеих сторон.

Это может быть объект, выбивающийся за рыночные стандарты. Скажем, трехкомнатная квартира в старом доме площадью около 150 квадратных метров, тогда как остальные трешки - порядка 60 квадратов.

Так, по данным OLX Недвижимость, в Печерском и Шевченковском районах, где расположено много царских и сталинских домов с квартирами больших размеров и высокой ценой квадратного метра, наблюдается низкий спрос на трехкомнатные квартиры - всего 6% и 5% откликов от покупателей соответственно. Святошинский же район, с более "стандартными" трешками, наоборот пользовался популярностью, на квартиры в нем пришлось четверть всех откликов в Киеве. Или наоборот, очень маленькая квартира, жилье с неудачной планировкой, расположенное «не в том» доме или районе. Например, на проспекте Победы в Киеве есть несколько старых домов, которые, как считается, атакуют вредители. Жилье там, несмотря на расположение в центре города, мягко говоря, не пользуется особым спросом.

Согласно аналитике OLX, самыми популярными среди покупателей квартир в Киеве являются Дарницкий (Осокорки, Позняки), Голосеевский (Голосеево, Теремки), Шевченковский (центр), Оболонский (Оболонь), Печерский (центр). Больше всего квартир пытаются продать в Дарницком — 17%, в Голосеевском продают — 12% всех киевских квартир, а в Шевченковском — 11%. При этом на Дарницкий район приходится 39% всех откликов.

При этом за каждым районом уже закрепилась своя репутация. К примеру, Дарницкий, Оболонский, Голосеевский — лидируют в сегментах жилья эконом и комфорт плюс классов. Печерский и Шевченковский — в бизнес и премиум сегментах. На Осокорках и Позняках люди ищут жилье в относительно новых домах. На Оболони новостроек не так много, поэтому спросом пользуются квартиры в домах от 90 года постройки.

Если с ними не все в порядке, сложно будет продать даже очень хорошую квартиру. Поэтому перед продажей важно привести пакет документов в порядок.

Люди любят покупать квартиры, которыми долгие годы владеет один собственник, на которые не оформлялось кредитов и в которых не прописывали малолетних детей. И, соответственно, не любят объекты, по которым могут возникнуть проблемы, связанные с разделом имущества - наследство, развод супругов и пр. Конечно же, лучше заблаговременно оплатить все коммунальные платежи, чтобы иметь подтверждение отсутствия долгов.

Проблема в том, что не все риэлторы на рынке способны грамотно вести эту работу.

Некоторые агентства недвижимости продают объекты месяцами, а некоторые, чтобы ускорить сделку — выбивают из собственника максимальные скидки. В итоге квартиру вы вроде и продали, но вовсе не за те деньги, что планировали. Некоторые риэлторы со стороны продавца не хотят делиться комиссией с коллегами, представляющими интересы потенциального покупателя. И тогда возможная сделка также зависает в воздухе. Определить — хороший ли вам попался риэлтор — можно разве что по его результатам. Поэтому, если к вам на просмотры водят людей месяц и дольше, а сделки все нет — меняйте риэлтора.

Вопреки стереотипу, что рекламируют только жилье в новостройках, квартиры на вторичке также нуждаются в презентации, иначе о том, что вы продаете апартаменты, попросту никто не узнает.

По словам Михаила Артюхова, продвижение нужно строить так, чтобы получить достаточное количество просмотров жилья.

Обеспечить это можно, разместив объявления на площадках с наибольшим охватом. Например, OLX ежемесячно посещает более 25 млн человек, каждый из которых может оказаться потенциальным покупателем.

Из всех перечисленных выше проблем, делающих квартиры «непродажными», быстро решить можно две — настроить продвижение и установить адекватную цену.

Оптимальный способ показать потенциальной аудитории квартиру, выставленную на продажу на вторичке, — объявление на специализированных ресурсах.

Также важно учитывать нюансы размещения объявления.

Отдельные рекомендации касаются фото.

Стоит помнить о всех нюансах при составлении объявления. Исследования платформы показали, что среди факторов, которые влияют на отклики покупателей на этапе размещения не только фото и описание. Сюда относится заголовок, заниженная стоимость, а также незаполненные данные о характеристиках объекта. На ресурсе провели эксперимент и разместили качественное и некачественное объявление о продаже на 14 дней. Результаты показали, что качественное объявление дало в 28 раз больше откликов.

Важная составляющая, которую можно оперативно скорректировать, чтобы ускорить продажу жилья, — цена.

Средняя скидка, которую стоит предлагать рынку, — от 2,5% от заявленной цены на каждом из этапов. Это увеличит число обращений и в то же время позволит «прощупать» реальный спрос и не продешевить.