Минфин

Какую недвижимость покупают украинцы

«Минфин» и OLX рассказывают каким был рынок недвижимости в 2018 году
Торговая площадка OLX – одна из самых популярных в Украине. Здесь можно купить или продать абсолютно все, включая недвижимость. Ежемесячно пользователи оставляют на площадке десятки миллионов запросов о покупке, продаже и аренде жилья.

«Минфин» изучил статистику OLX и проанализировал, какой недвижимостью украинцы интересовались в 2018 году и в какое время года покупать жилье наиболее выгодно.

Недвижимость опять в цене

Украинцы стали больше покупать недвижимость. По данным Минюста, в 3 квартале прошлого года количество сделок на рынке в целом выросло на 11%.
Интерес к покупке жилья подогревают стабилизация экономики и рост доходов граждан. В НБУ подсчитали, что в январе-ноябре 2018 года реальные зарплаты оказались на 12,8% выше, чем за такой же период 2017-го. Кроме того, все больше украинцев инвестирует в недвижимость с перспективой на ней заработать. Они покупают квартиры на этапе строительства, а потом продают готовые «квадраты» или сдают жилье в аренду. Инвесторам помогают программы рассрочки от застройщиков и ипотечные кредиты, которые потихоньку начинают продвигать банки.

Но квартира в новостройке по карману далеко не каждому. Площадь такого жилья, как правило, большая. К тому же, в большинстве случаев в нем приходится делать ремонт с «нуля». Поэтому цены на первичном рынке «кусаются». Да и риски покупки на первичке по-прежнему высоки. Как следствие, многие покупатели продолжают присматривать недвижимость на вторичном рынке.
Что ищут покупатели
По данным OLX, квартиры занимают первое место в топ-3 видов жилья, которые граждане искали для покупки по всей Украине. В 4 квартале 2018 года посетители площадки оставили свыше 7,6 млн запросов со словом «квартира». Самый высокий интерес потенциальные покупатели проявляли к "двушкам", на втором месте однокомнатные квартиры. Для сравнения: домами в этот же период интересовалось почти в 3 раза меньше пользователей - 2,72 миллиона, комнатами – всего 23,5 тысяч.

Хотя от месяца к месяцу ситуация может отличаться. Например, по данным за июль - декабрь 2018, абсолютным рекордсменом в рубрике «Недвижимость» также стали квартиры – 31,4 млн запросов. На втором месте также были дома - их искали 4,3 млн раз. А вот на третьем месте оказались гаражи – 797,2 тыс запросов.

Продавцы не разочаровали покупателей. В топ-3 видов жилья, которые чаще всего выставляли на продажу посетители OLX в 4 квартале, вошли одно- и двухкомнатные квартиры (на каждый из этих видов недвижимости пришлось по 27%) и дома (25%). Трехкомнатные квартиры продавали немного реже – 18% запросов. На четырехкомнатные пришлось всего 3% объявлений.

Что нужно арендаторам

Те, кто подыскивает жилье для долгосрочной аренды, также отдают предпочтение квартирам. По статистике OLX, в октябре-декабре 2018 года пользователи со всех регионов Украины оставили 20,65 млн запросов, связанных с арендой квартир (это 56% от общего количества запросов в рубрике). Чаще всего пользователи присматривали однокомнатные квартиры. Арендой комнаты интересовалось 329 тыс посетителей площадки, интерес к домам проявило всего 65 тыс.

Оказалось, что спрос и предложение во многом совпадают. В топ-3 видов жилья, которые арендодатели предлагали в долгосрочную аренду, лидировали одно- и двухкомнатные квартиры. В структуре предложений на первые пришлось 36%, на вторые – 31%. Третью позицию в топ-3 заняли комнаты – порядка 14% предложений в рубрике. Дома оказались только на 5-й позиции со скромным показателем 6%.

Как сэкономить при покупке квартиры

По данным Госстата, в прошлом году жилье дорожало и на первичном, и на вторичном рынке. Цены на новостройки выросли на 5,4%. Больше всего подорожали однокомнатные квартиры – на 6,1% к показателям 2017 года. «Двушки» выросли в цене на 5,1%, «трешки» - на 4,8%.

Квартиры на вторичке подорожали на 5%. Цены на одно-двухкомнатные квартиры выросли на 5,7%, а на трехкомнатные - на 3,4%. Радует лишь одно: динамика цен на недвижимость пока отстает от инфляции. По данным НБУ, потребительские цены в 2018 году подросли на 9,8%.

Вариант «поторговаться с владельцем» никто не отменял. Как показывает практика, настойчивый покупатель вполне может сбить первоначальную цену на 10-15%. Но есть и еще один секрет: покупку квартиры лучше планировать на определенное время года. Тогда появляется шанс получить дополнительную скидку.

По статистике OLX, первый пик предложений на рынке приходится на весну. В это время у покупателей есть возможность подобрать оптимальный вариант за хорошую цену. Но если покупка «не горит», можно немного выждать и сэкономить. К сезону летних отпусков ряды покупателей редеют. Продавцы, которые замешкались с продажей жилья, становятся сговорчивей. Именно в этот период можно купить недвижимость с хорошей скидкой. Правда, в «мертвый» сезон выбор квартир может оказаться не самым широким.

Осенью, с началом бизнес-сезона, рынок снова оживает - предложение жилья достигает нового пика, цены растут. Продавцов окрыляет высокий спрос на объекты. Свою лепту вносит и рост обменного курса. С наступлением осени доллар традиционно дорожает. Вместе с курсом «зеленого» меняются и ценники в гривне.

По данным OLX, максимальное количество объявлений о продаже квартир в столице в 2018 году было зафиксировано в марте и ноябре. В эти же месяцы цены на недвижимость были самыми высокими.

А вот в летний период и в конце года продавцы умерили аппетиты. В декабре средняя стоимость 1-комнатной квартиры в Киеве (исходя из объявлений на площадке) составляла $28,4 тыс., 2- комнатной - $53 тыс., 3-комнатной - $77,35 тыс.

С арендой жилья похожая ситуация. По статистике OLX, дороже всего квартиры в Киеве сдавали в сентябре прошлого года. Это вполне закономерно - в этот период в столицу возвращаются студенты и сезонные рабочие, и спрос на жилье зашкаливает. Самыми низкими цены были в июле. С августа началась новая волна подорожания.

Города-миллионники:
у каждого свой «характер»

Рынки недвижимости в больших городах Украины имеют свои сезонные особенности.

Харьков – город студентов, и это накладывает особый отпечаток. Пик цен и предложений на рынке недвижимости в прошлом году здесь пришелся на июль-август. Это было связано с притоком в город студентов. В марте и апреле купить или снять квартиру можно было уже значительно дешевле.

Курортная Одесса живет по другим законам. Больше всего объявлений о продаже недвижимости в этом городе пользователи OLX опубликовали в октябре. В этот же период максимальной отметки достигли и цены. Самым выгодным месяцем для покупки квартиры в Одессе оказался август. С арендой ситуация отличалась. Наиболее доступными цены были в марте-апреле и в декабре 2018, когда иссяк поток туристов. Дороже всего арендодатели сдавали жилье в августе, несмотря на изобилие предложений.

В промышленном Днепре свои нюансы. В июле-августе пользователи OLX предлагали квартиры по самым низким ценам. А вот в октябре и количество объявлений о продаже, и цены, достигли пика. Что касается аренды, дороже всего жилье в Днепре сдавали в сентябре. В июне цены и предложение опускались до минимальной отметки.

Во Львове цены на аренду и продажу недвижимости в 2018 году достигли максимума в октябре-ноябре, в апреле - упали до минимального уровня.

Колебания стоимости покупки 2к квартиры, 2018

Город
Самая низкая цена в период, $
Самая высокая цена в период, $
% повышения стоимости
март - 40000 $
ноябрь - 51564 $
29%
апрель - 35000 $
ноябрь - 42000 $
20%
март - 28000 $
июль - 31000 $
11%
август - 39000 $
октябрь - 42000 $
8%
август - 27000 $
октябрь - 29000 $
7%
Город
Самая низкая цена, $
Самая высокая цена, $
% повы
шения
стоимости
март:
40000$
ноябрь:
51564$
29%
апрель:
35000$
ноябрь:
42000$
20%
март:
28000$
июль:
31000$
11%
август:
39000$
октябрь:
42000$
8%
август:
27000$
октябрь:
29000$
7%

Сколько украинцы тратят на аренду жилья

Один из двигателей рынка недвижимости – инвестиционный спрос. В своем декабрьском отчете Национальный банк Украины отметил, что вложения в недвижимость становятся популярной альтернативой валютным депозитам. Они позволяют не только сберечь накопления, но и неплохо заработать. По данным НБУ, к категории инвестиционных относится порядка 40% вложений в элитную недвижимость. Спросом пользуются и квартиры попроще. Их приобретают, чтобы потом сдавать в аренду.

По данным Госстата, средняя плата за месячную аренду 1-комнатной квартиры в прошлом году в среднем по стране подскочила на 14% - с 2940 до 3352 грн. При этом средняя заработная плата выросла до 8711 грн. То есть украинцы отдавали за съемное жилье 38,5% своего дохода. Но это меньше, чем в 2017 году, когда этот показатель превышал 41%.

Дороже всего в 2018 году обходилось съемное жилье в столице. Здесь цена аренды была вдвое выше средней по Украине. В декабре 2018 года, согласно данным Госстата, она достигала 6636 грн. Минимальная цена на аренду «однушки» в прошлом году, по данным OLX, была ненамного меньше – 6500 грн (см. таблицу). Учитывая, что средняя зарплата киевлян составляла 13270 грн (данные за ноябрь), столичным арендаторам, по самым скромным подсчетам, приходилось тратить на оплату жилья почти 50% своего дохода.

Жители Днепропетровской области в прошлом году в среднем зарабатывали 8743 грн. Минимальная цена на аренду в Днепре была зафиксирована в июне – 4500 грн. То есть за жилье приходилось отдавать не менее 51,5% дохода.

В Харькове этот показатель еще выше. При средней зарплате по области 7529 грн., минимальная арендная плата за однокомнатную квартиру, по данным OLX, здесь составляла 5000 грн. - то есть 66,4% дохода.

Несладко приходится тем, кто снимает жилье во Львове. Средняя зарплата по области в 2018 году составляла 7896 грн, минимальная арендная плата во Львове – 5500 грн. Это значит, что арендаторы были вынуждены распрощаться с почти 70% дохода.

В Одессе ситуация и вовсе аховая. При средней зарплате по области 7871 грн., минимальная плата за «однушку» - 6000 грн., то есть более 76% дохода.

Колебания стоимости аренды 1к квартиры, 2018

Город
Самая низкая цена в период, $
Самая высокая цена в период, $
% повышения стоимости
июль - 6500 грн
сентябрь - 7500 грн
15%
апрель - 5500 грн
ноябрь - 6000 грн
9%
апрель - 5000 грн
август - 6000 грн
20%
март - 6000 грн
август - 6500 грн
8%
июнь - 4500 грн
сентябрь - 5000 грн
11%
Город
Самая низкая цена, грн
Самая высокая цена, грн
% повы
шения
стоимости
июль:
6500
сентябрь:
7500
15%
апрель:
5500
ноябрь:
6000
9%
апрель:
5000
август:
6000
20%
март:
6000
август:
6500
8%
июнь:
4500
сентябрь:
5000
11%
Предложения для «випов»
В прошлом году на OLX встречались действительно уникальные предложения, рассчитанные на состоятельных покупателей.

Стоимость самого дорогого объекта, который был выставлен на продажу через площадку в 2018 году – $7 млн. Столько просили за квартиру в доме клубного типа, в самом сердце Киева. В ней 4 спальни, 2 гостиные, кухня-столовая, кабинет, 4 ванные комнаты, холлы и игровая.

Квартира оформлена в Викторианском стиле, по эксклюзивному проекту с индивидуальным лифтом в квартиру. Дизайн выполнен с использованием сусального золота, лепнины, художественной росписи, мрамора и экзотических пород дерева.

На второй позиции в тройке самых дорогих объектов оказались VIP - апартаменты с панорамными окнами, расположенные в самом высоком небоскребе Украины на Кловском спуске, 7. Их цена - $3,6 млн.

На третьем месте - квартира с видом на Днепр в элитном жилом комплексе Diamond Hill по ул. Мазепы 11Б. Ее оценили в $3,5 млн.
Вполне вероятно, что в нынешнем году таких предложений на площадке станет больше. По словам риелторов, спрос на элитную недвижимость стоимостью $200 тыс + будет расти, особенно после выборов. Объекты премиум-класса будут покупать как для себя, так и с целью инвестиций. Ведь достойные альтернативы для инвесторов в Украине пока найти сложно.
© Минфин, 2008—2018
Копирование и размещение материалов на других сайтах разрешается только с гиперссылкой вида:www.minfin.com.ua

Юридический адрес: Украина, Киев, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 этаж

Правила пользования
Помощь
  • Что даёт регистрация
  • Блог Минфина
  • Вакансии
  • Карта сайта
  • Реклама
  • О сайте и редакции