Мінфін

3 СПОСОБИ КУПИТИ ЖИТЛО,

КОЛИ НЕ ВИСТАЧАЄ ВЛАСНИХ ГРОШЕЙ

Іпотека поступово оживає і стає все доступнішою. «Мінфін» спільно з ПроКредит Банком порівняв 3 популярних варіанти фінансування покупки житла: стандартну іпотеку, пільгову іпотеку в рамках держпрограми і розстрочку від забудовників.
[ СПЕЦПРОЄКТ ]

СТАНДАРТНА ІПОТЕКА

За даними НБУ, у березні 2021 року українські банки видали 750 кредитів на загальну суму 577,4 млн. грн. Це майже в 2,5 рази більше, ніж у березні – 2020. Середня сума кредиту — майже 770 тис. гривень або $27,5 тис.
750
виданих кредитів
577,4
млн. гривень,
загальна сума кредитів
770
тис. гривень,
середня сума кредиту

Драйвер — вторинний ринок

Зростання іпотечного кредитування відбувається в основному завдяки кредитам на купівлю житла на вторинному ринку нерухомості.

«Вторинний ринок» лідирує як за кількістю виданих кредитів, так і за обсягом кредитування. З усього обсягу іпотеки, виданої у березні 2021 року, 87% припало на договори купівлі житла на вторинному ринку. При цьому середній розмір нового іпотечного кредиту на покупку первинної нерухомості в березні склав 837 тис. гривень, а вторинної — 760 тис. гривень.

Банкіри відзначають підвищені ризики роботи з первинним ринком житла, так як завжди залишається небезпека того, що будинок не буде добудований. Та втім, банки намагаються шукати варіанти співпраці із забудовниками.

Щоправда, купити квартиру в кредит на первинному ринку можна не тільки в разі, якщо у забудовника є банк-партнер. Цілком підійде і стандартна програма іпотечного кредитування. «Клієнт може подати заявку на кредит, мета якого — покупка квартири у забудовника. Головною умовою видачі кредиту буде надання додаткового забезпечення», — кажуть у ПроКредит Банку.

Якими бувають відсоткові ставки

За даними НБУ, в березні ефективна ставка іпотечного кредиту на вторинному ринку склала 14,0%, а на первинному ринку — 17,4%. Для порівняння: у вересні-2020 (коли НБУ почав публікувати свій аналіз) ставки становили 14,9 і 18,2% річних відповідно. Тобто можна констатувати здешевлення іпотеки за останні місяці приблизно на 1 в.п.

Варто зазначити, що ефективна ставка відрізняється від номінальної тим, що включає додаткові витрати позичальника, пов'язані з іпотечним кредитом. Це можуть бути різноманітні банківські комісії, страховки, платежі на користь третіх осіб.


Деякі банки пропонують іпотеку з плаваючою номінальною ставкою.

Протягом терміну користування кредитом вона може змінюватися (переглядатися) як в більшу, так і в меншу сторону, залежно від поведінки базового індикатора прив'язки. Це може бути як облікова ставка НБУ, так і будь-який популярний індекс, наприклад, UIRD (Український індекс ставок за депозитами фізичних осіб).

Хто дає іпотеку

Опитування банків свідчать, що ринок іпотечного кредитування сконцентрований всього в декількох банках. Зокрема, понад 90% укладених у березні угод на суму майже 506 млн. грн уклали всього 5 фінустанов. Відзначимо, що в лютому з цікавою пропозицією на іпотечний ринок вийшов ПроКредит Банк — банк зі 100% німецьким капіталом (раніше ПроКредит Банк фінансував тільки бізнес-клієнтів). Важливо, що банк фактично пішов назустріч побажанням самих клієнтів. «З огляду на аудиторію наших клієнтів-фізичних осіб, а до них належать: власники бізнесу і клієнти, які зберігають і також отримують офіційний дохід, ми отримували побажання про впровадження простого і зрозумілого продукту з кредитування, — відзначили в банку. — Особливо клієнтам імпонує підхід відкритого спілкування і прозорої цінової політики».

У ПроКредит Банку відзначають, що ставка за кредитом на придбання житла близька до ставки для бізнес-клієнтів. У той час як інші банки не готові пропонувати такі ж ставки через підвищені ризики. «ПроКредит Банк приділяє особливу увагу «профайлу» клієнта і підтвердженню офіційних доходів, що мінімізує ризики», — повідомили в банку.

Основними своїми конкурентними перевагами в ПроКредит Банку вважають: прозорість, швидкість, професіоналізм і якісний аналіз кредитоспроможності клієнтів.

Калькуляція іпотечного кредиту

Візьмемо для прикладу іпотечні кредити від ПроКредит Банку, які надаються на придбання нерухомості (квартири, будинку, землі), а також будівництво, ремонт і реконструкцію житла.

Іпотечні кредити видаються на термін до 15 років.

Перший (власний) внесок — від 20% вартості об'єкта. Позичальник може обійтися і без власного внеску, якщо готовий надати додаткову заставу. Така застава може знадобитися в разі покупки житла, що будується.

Також в якості забезпечення може знадобитися фінансова порука.
Відсоткова ставка досить приваблива — 11% річних. У той же час, вона — плаваюча і передбачає щорічний перегляд. Це не означає, що кожен рік вона обов'язково змінюватиметься. Ставка прив'язана до Українського індексу ставок за депозитами фізичних осіб (UIRD), який розраховується НБУ і відображає вартість депозитів населення.
Останніми роками, на тлі зниження Нацбанком облікової ставки, UIRD неухильно знижувався.

Наприклад, на початок 2016 р. значення індексу за гривневими вкладами на рік становило майже 21% річних. На початок нинішнього року — менше 9% річних!

Незважаючи на підвищення Нацбанком облікової ставки з початку року на 1,5 в.п. — до 7,5%, UIRD продовжує потроху знижуватися.

Одноразова комісія за видачу кредиту — 1% від суми.
Додаткові витрати:
Страховка забезпечення
0,07%-0,14% від суми кредиту щорічно
Експертна оцінка застави
800-1500 гривень
Нотаріус
5-20 тис. гривень
Позичальник повинен мати у своєму розпорядженні офіційний щомісячний дохід від 30 тис. гривень. Кредитні кошти зараховуються на поточний рахунок у гривні з контролем над цільовим використанням.

Виплачувати іпотеку можна як за ануїтетним графіком: рівними щомісячними платежами, так і за класичним, коли тіло кредиту гаситься рівними частинами, а підсумкові щомісячні платежі з часом скорочуються.
Якщо взяти 1 млн. грн на максимальний термін в 15 років на купівлю однокімнатної квартири:
Орієнтовний платіж складе 10,3 тис. грн на місяць
Реальна (ефективна) відсоткова ставка складе 12,33% річних.
Підсумкова переплата — 852 тис. гривень за 15 років

Для порівняння: оренда хорошої однокімнатної квартири в Києві коштує близько 12 тис. грн на місяць. За 15 років при незмінній орендній ставці доведеться викласти понад 2 млн. грн!

ДЕРЖАВНА ІПОТЕКА

З початку березня стартувала державна програма пільгової «іпотеки під 7%». Як бачимо, це вдвічі менше тих ставок, які пропонують банки на ринку без участі держави.

Але незважаючи на дешевизну, ажіотажу навколо пільгової іпотеки не спостерігається. Частка ринку пільгової іпотеки поки що скромна: не більше 10% всіх кредитних угод.

За даними Міністерства фінансів, за перший місяць роботи за новою програмою банки видали 59 доступних кредитів на загальну суму 43 млн. грн. Таким чином, середня сума одного кредиту склала 729 тис. гривень.
59
виданих кредитів
43
млн. гривень,
загальна сума кредитів
729
тис. гривень,
середня сума кредиту
Відсутність великого попиту частково пов'язана з безліччю обмежень, закладених у держпрограму. Згідно з умовами, фінансуватися повинно придбання сім'ями першого житла. При цьому його площа не повинна перевищувати 50 кв. м., а вартість іпотеки не повинна перевищувати 2,5 млн. гривень. При цьому середньомісячний дохід позичальника та кожного з членів його сім'ї за останні 6 місяців не повинен перевищувати десятикратного розміру середньої зарплати в регіоні, де розташований предмет іпотеки.

Водночас сума кредиту може становити від 100 тис. до 2 млн. гривень. Є й набір додаткових витрат.

Перевагами, безумовно, є ставка в 7% річних і максимальний термін кредитування до 20 років. Але, фактично, ця програма має чітко окреслену цільову аудиторію і в багатьох випадках просто не дозволить усім вирішити свої завдання на ринку нерухомості.

«Наразі ПроКредит Банк розглядає умови участі в програмі», — відзначають у банку.

РОЗСТРОЧКА ВІД ЗАБУДОВНИКА

Це спосіб покупки житла, при якому оплата вноситься фіксованими частинами протягом досить короткого періоду. Саме короткостроковість є головним недоліком розстрочки. З цієї причини розстрочка від забудовника, на відміну від повноцінної іпотеки, не може розглядатися в якості головного інструмента покупки житла.

Це — можливість отримати відстрочку сплати відсутньої для покупки квартири суми. Причому, як правило, мова йде про невеликі суми.
20%
річних
12-36
місяців,
термін розстрочкаи
до
Потрібно враховувати, що розстрочка від забудовника далеко не завжди безкоштовна. Найчастіше такою вона залишається до закінчення будівництва. Як тільки об'єкт вводиться в експлуатацію, закінчуються і пільгові умови виплат.

Після чого настає період справжньої розстрочки — внесення залишку вартості житла з нарахуванням відсотків, які можуть досягати 20% річних. Найчастіше забудовники афішують тільки привабливу частину умов, в яких говориться про безвідсоткові виплати.
Експерти ПроКредит Банку відзначають наступні недоліки розстрочки від забудовника, порівнюючи з банківською іпотекою:
При підписанні договору розстрочки, платежі часто фіксуються у валюті, що несе за собою істотний валютний ризик
Зазвичай розстрочка надається на термін 12-36 місяців, тоді як іпотечні кредити носять більш довгостроковий характер — до 15 років
Здебільшого, при повній оплаті клієнту надається щедріша знижка, ніж при покупці в розстрочку. На ринку нерухомості різниця в знижці може становити 5-15%, що в грошовому вираженні виливається у великі суми
При платежі в розстрочку, в більшості випадків клієнт не є власником нерухомості до повної виплати її вартості
Таким чином, на поточний момент в Україні існує декілька фінансових інструментів для придбання житла. Це дозволяє кожному обрати варіант, виходячи з власних можливостей і бажань.

Варто розуміти, що фінансування житла — це важлива інвестиція, а не разова операція, тому до вибору партнера варто підійти максимально відповідально. Важливо звертати увагу на репутацію кредитора і реальну переплату за позикою, а не ганятися за найнижчими ставками на ринку.
Спільний спецпроєкт
ПроКредит Банку і «Мінфіну»
Проєкт опублікований за фінансової підтримки компанії-партнера, але з урахуванням редакційної політики сайту «Мінфін»

© 2008-2021 ТОВ "МiнфiнМедiа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копіювання і розміщення матеріалів на інших сайтах дозволяється тільки з гіперпосиланням виду: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Дзвінок в межах території України з усіх номерів операторів мобільного та міського зв'язку за тарифами операторів
Графік роботи: понеділок - п'ятниця з 09:00 до 18:00
Юридична адреса: Україна, Київ, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 поверх