Минфин
СПЕЦПРОЕКТ

Как выгодно инвестировать в недвижимость в 2021 году

«Минфин» вместе с OLX Недвижимость продолжают рассказывать о рынке недвижимости. На этот раз мы даем практические советы, как сделать свои инвестиции в квадратные метры безопасными и прибыльными. Как правильно выбрать квартиру для вложения средств, как заработать на аренде и продаже жилья после сдачи дома в эксплуатацию. А главное - как ситуация на рынке недвижимости отличается в крупнейших городах Украины.
«Минфин» вместе с OLX Недвижимость продолжают рассказывать о рынке недвижимости. На этот раз мы даем практические советы, как сделать свои инвестиции в квадратные метры безопасными и прибыльными. Как правильно выбрать квартиру для вложения средств, как заработать на аренде и продаже жилья после сдачи дома в эксплуатацию. А главное - как ситуация на рынке недвижимости отличается в крупнейших городах Украины.

Где квартиры дорожают больше всего

Благодаря аналитике сервиса OLX Недвижимость мы можем исследовать на реальных примерах, на какую доходность можно рассчитывать при благоприятных условиях и успешной перепродаже квартиры.
Стоимость продажи жилья меняется с каждым этапом строительства. При сравнении цен на недвижимость в начале строительства и после его окончания понятно, что столичная недвижимость наиболее ощутимо приумножит вложенные средства.
Возьмем конкретный пример. 3-комнатная квартира в Киеве в начале строительства будет стоить порядка 2 млн грн, а по окончании строительства дома стоимость такой квартиры составит уже около 4,2 млн грн. Стоимость может вырасти на 110%, когда дом вводится в эксплуатацию. Однако следует учитывать ликвидность такой квартиры и спрос на большие площади.
1
Киеводнокомнатная дороже на 57%, а двухкомнатная — на 69% на этапе сдачи дома.
2
Одессана этапе сдачи в эксплуатацию стоимость квартир росла на 36-44%. При этом наиболее активно дорожали 1 и 3-комнатные квартиры.
3
Львовквартиры растут в цене стабильно на 32-36% и более.
4
Днепринвесторы могут рассчитывать на прирост стоимости жилья от 18% до 26% к начальной цены "на котловане".
5
Харьков занимает последнее место, так как стоимость недвижимости меняется незначительно: на трехкомнатные квартиры в районе 5%, при покупке 2-комнатных можно рассчитывать на 9%, а однокомнатные могут подорожать на 17% при завершении строительства.
Если инвестировать на начальном этапе строительства, то есть все перспективы заработать больше. Для однокомнатных квартир разница составит от 108 тыс. до 645 тыс. грн, двухкомнатные принесут от 97 тыс. грн до 1,1 млн грн, трехкомнатные - от 92 тыс. грн до 2,2 млн грн.

Аренда: где сдавать квартиру выгоднее

Наиболее доступный вариант окупить свои инвестиции в жилье — сдавать его в долгосрочную аренду.

По данным OLX Недвижимость, деньги, вложеные в квадратные метры, наиболее быстро окупятся в столице и Киевской области, потому что они остаются первыми по стоимости аренды. Однако стоит отметить, что в 2020 году снимать жилье стало заметно дешевле и это несколько снизило скорость окупаемости — арендодатели делали скидки на период карантина и локдауна. Кроме того, со второго по третий квартал прошлого года в Киеве сдавали больше жилья в сравнении с предыдущими периодами.
Так, больше всего предложений от арендодателей было в Одессе и в Киеве. В шесть раз меньше было предложений во Львове и Харькове, а в Днепре квартиры сдавали в аренду реже всего.
Срок окупаемости квартиры, которую сдают в долгосрочную аренду, достигает 15 лет, при этом посуточная аренда при налаженном процессе может сократить этот срок.
«Стабильно для инвестиций пользуются спросом 1-2х комнатные квартиры в жилых комплексах в пешей доступности от метро, которые хорошо сдаются в аренду.

Первичная недвижимость больше пользуется спросом из-за возможности установки счетчиков на тепло, возможности экономии на коммунальных, безопасности - закрытые дворы, консьержи.

Сегодня в Киеве считается хорошей рентабельностью 10% годовых за 10 лет окупаемости, однако и 11-12% в центральных районах также берут, учитывая, что за 3 года можно хорошо отбить часть инвестиций, а после продать с учетом капитализации».
Елена Маленкова, генеральный директор группы компаний KDU Realty Group

Посмотрим на примере готовой квартиры в Киеве:

Если покупать в новостройке, то стоимость составит 1 769 281 грн.
При стоимости аренды в 11000 грн/мес, срок окупаемости составит 161 месяц или 13 лет и 4 месяца
И это при условии, если сразу начать сдавать квартиру в аренду
Это очень приблизительные подсчеты, ведь не учтен ни ремонт и мебель с техникой/коммунальные/форс-мажоры/простой/налоги/затраты на страховку, ни личное время арендодателя. С другой стороны, арендодатель самостоятельно устанавливает стоимость аренды и срок окупаемости может сократиться до 10, а то и 7-8 лет. Многое зависит от расположения квартиры и ее наполнения.

Однокомнатные квартиры в пешеходной доступности от метро являются одними из самых востребованных. Обычно именно их покупают для сдачи в аренду - от 10 тыс. грн в месяц. Спрос на аренду таких квартир в столице практически не зависит от времени года, в то время как в курортных городах сезон имеет прямое влияние.

Ситуация на рынке недвижимости в крупнейших городах Украины

В 2019-2020 годах не все застройщики выстояли и смогли выполнить свои обязательства: задерживали сроки сдачи домов или вообще останавливали строительство. Это было тревожным сигналом для инвесторов - спрос снизился на квартиры на раннем этапе строительства.

Покупатели искали новые, но уже готовые, построенные квартиры – новостройки.

Желающих купить однокомнатные квартиры было значительно больше, чем выставленных объявлений на продажу, двухкомнатные также получали достаточное количество отзывов от покупателей.

Предложение трехкомнатных квартир было больше чем спрос. Благодаря аналитике OLX Недвижимость видим явный избыток выставленных на продажу 3-комнатных квартир.
Наиболее востребованными были квартиры эконом-класса, комфорт-класс тоже пользовался спросом, а вот желающих продать квартиры премиум-класса было больше, чем потенциальных покупателей.

Больше всего квартир на продажу было выставлено в Киеве, Одессе и Харькове. Во Львове и Днепре было существенно меньше предложений, по сравнению со столицей.

Тренды рынка недвижимости в городах-миллионниках Украины

Благодаря данным аналитиков OLX Недвижимость по медианной стоимости квартир за 2020 год видим следующую ситуацию: продавцы недвижимости поднимают цены. Стоимость недвижимости растет, несмотря на пандемию и кризис. Качественные и ликвидные объекты пользуются большим спросом.
В 2020 году спрос на недвижимость был практически во всех сегментах. Например, если в 2019 году эконом-сегмент Киева был в пределах $30- $50 тыс. за 1-комнатную квартиру, то теперь стоимость составляет $50- $70 тыс. Спрос стабильный и на недвижимость стоимостью от $50 до $150 тыс. Интересно, что и элитная недвижимость также начала более активное движение.
Елена Маленкова, генеральный директор группы компаний KDU Realty Group
Понятно, что в процентном соотношении элитная недвижимость занимает лишь 30% рынка. Но у эконом-комфорт-классов сейчас размытые границы, учитывая, что платежеспособный покупатель может обратиться в банк и взять ипотеку. Это еще один существенный фактор, который влияет на цену.
Также пользовались спросом дома стоимостью в пределах $70- $200 тыс., таунхаусы и дуплексы. Спрос вызвал массовую застройку пригородов Киева и стабильные продажи в сезонах 2020 - 2021 лет.
Таунхаус
Дуплекс
Руководитель сервиса онлайн проверки недвижимости Monitor.Estate Владимир Копоть рассказывает, что за 2020 год новостройки подорожали примерно на 10-15%. По данным сервиса онлайн проверки недвижимости Monitor.Estate, больше всего сделок приходилось на:
60%
Эконом и комфорт+ (бизнес)
20%
Элит
20%
Загородная недвижимость (коттеджи, таунхаусы)
Что касается привлекательности инвестиций на начальном этапе строительства, то эксперт отметил, что в среднем разница между котлованом и готовым домом может составлять от 15 до 40%. Многие переменные влияют на этот показатель:
Высотность
Количество квартир
Темпы строительства
Инвесторам следует знать, что застройщики идут на встречу и готовы предложить наиболее комфортные условия оплаты жилья. Главное - спросить о скидке или программе лояльности.
Стоимость в рекламе может существенно отличаться от цены квартиры при полной оплате, поэтому стоит общаться напрямую и обсуждать все доступные варианты, которые сохранят вам средства.
Весна и лето – благоприятное время для инвестиции в недвижимость. Теплеет, строительные работы активизируются, стартуют продажи новых очередей и появляется возможность приобрести квартиру на выгодных условиях. Кстати, выбор планировок больше и можно существенно улучшить свои жилищные условия, выбрав жилье большей площади.
важно
По официальным данным, гривневая инфляция будет на уровне 8-9%, однако реально она может быть еще выше. Поэтому направляйте свои сбережения в инвестиции и пусть они будут прибыльными.

На заметку инвестору:

Рынок недвижимости предлагает множество вариантов, но все риски и результат такой инвестиции остаются на инвесторе.
01
«Законодательство в части регулирования приобретения жилья в новостройках не изменилось за последние два года. Да, есть инициативы по защите инвесторов, но они пока на уровне законопроектов».
Владимир Копоть, руководитель сервиса онлайн проверки недвижимости Monitor.Estate
Доходность инвестиций сильно зависит от того, какую квартиру вы выберете. Иногда квартиры с одинаковым планированием в одном и том же доме, но с разным ремонтом, могут очень сильно отличаться с точки зрения сроков окупаемости. Если выбрать объект правильно и грамотно им распорядиться, то вам удастся не только сохранить средства, но и обеспечить себе стабильный доход.
02
«Если покупаете квартиру с целью перепродажи, то рекомендую обязательно обратить внимание на условия переуступки и какой штраф предусмотрен за передачу прав третьему лицу».
Владимир Копоть, руководитель сервиса онлайн проверки недвижимости Monitor.Estate
Надеемся, что с этими советами вам удастся успешно инвестировать свои средства в недвижимость и получить максимальную выгоду из этого актива. Выберите лучший объект на OLX Недвижимость!
Совместный спецпроект
OLX и «Минфина»
Проект опубликован при финансовой поддержке компании-партнера, но с учетом редакционной политики сайта «Минфин»

© 2008-2021 ООО "МинфинМедиа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копирование и размещение материалов на других сайтах разрешается только с гиперссылкой вида: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Звонок в пределах территории Украины со всех номеров операторов мобильной и городской связи по тарифам операторов
График работы: понедельник - пятница с 09:00 до 18:00
Юридический адрес: Украина, Киев, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 этаж